Якщо ви дивилися повторення серіалу HGTV «Дохідна нерухомість» і замислювались, чи настав час купити інвестиційну нерухомість і стати орендодавцем, ви не самотні.
Між недавнім стрибком інфляції, історично низькими відсотковими ставками та настроєм міленіалів здавати в оренду замість власного, останні роки купівля орендованої нерухомості зростає.
Фактично, нерухомість зараз є улюбленою довгостроковою інвестицією американців. З 2012 року інвестиції в нерухомість незмінно вважаються одним із найкращих варіантів.
Для вас пропонується: Як інвестувати в нерухомість: найкращі методи інвестицій
Чи варто закохатися в оренду нерухомості? Експерти пропонують кваліфікований «так», за умови, що ви спочатку виконаєте домашнє завдання. Ось 10 речей, які слід враховувати, перш ніж зануритися в інвестиційну нерухомість.
10 порад щодо придбання нерухомості в оренду:
- Визначте, чи підходить вам покупка інвестиційної нерухомості в оренду
- Купувати чи фінансувати? Проаналізуйте, що найкраще для вас
- Знайдіть потрібне місце
- Успіх вимагає довгострокової перспективи
- Переконайтеся, що ви матеріал власника
- Бюджет на несподіване
- Не забудьте поновити свої договори оренди
- Бажаєте довгострокових орендарів? Розгляньте розділ 8
- Не забувайте про оренду нерухомості під час оподаткування
- Зрозумійте, як працює законодавство про оренду
1. Визначте, чи підходить вам покупка інвестиційної нерухомості в оренду
Забудьте про стереотипи телевізійних ситкомів про нерозумних господарів. Щоб отримати максимальний прибуток від власності, потрібен бухгалтерський погляд на деталі, розуміння законів орендодавця та орендаря від юриста, передбачення ворожки та, якщо ви вирішите самостійно керувати своїм орендованим майном, тверде, але доброзичливе ставлення орендодавця.
“Там, де люди, які хочуть стати орендодавцями, не вдаються, вони не усвідомлюють, скільки праці вкладається в це», – каже Діана Джордж, засновниця DG Design Group.
Тому перед тим, як приступити, ви захочете подумати, чи є у вас час, бажання та вміння, щоб керувати орендою. Хоча оренда нерухомості вважається пасивною інвестицією, це не означає, що ви повністю пасивно керуєте нею.
Для вас пропонується: 5 порад щодо фінансування інвестиційної нерухомості
У довгостроковій перспективі інвестиції в нерухомість можуть бути вигідними в порівнянні з іншими довгостроковими інвестиціями, такими як акції, але результати можуть значно відрізнятися в залежності від обставин регіону та конкретної нерухомості. Ви захочете подумати, чи можете ви з часом збільшити орендні платежі та чому економіка, що оточує нерухомість, підтримає це, серед інших питань. Незалежно від того, чи фінансуєте ви майно, умови будь-якого фінансування можуть мати значний вплив на прибуток, який ви в кінцевому підсумку отримаєте.
Якщо управління інвестиційною нерухомістю звучить занадто складно, але ви все ще зацікавлені в нерухомості, ви можете розглянути можливість володіння інвестиційним фондом нерухомості або REIT. REIT — це публічні цінні папери, які інвестують в нерухомість і зазвичай повертають інвесторам великий відсоток свого прибутку у вигляді дивідендів. Це може бути способом отримати доступ до інвестування в нерухомість без клопоту з управлінням майном.
2. Купувати чи фінансувати? Проаналізуйте, що краще для вас
Хоча деякі фінансові експерти наполягають, що ви ніколи не повинні купувати оренду, якщо не можете заплатити за неї готівкою, Джеремі Кіснер, старший радник із фінансових питань Surevest Wealth Management у Фініксі, має іншу думку.
“Кредитне плече (тобто іпотека) зазвичай збільшує прибуток, як з боку вгору, так і знизу», – каже Кіснер, який володіє двома орендованими об’єктами нерухомості в Лас-Вегасі.
Для вас пропонується: 11 найкращих інвестицій у 2024 році
Наприклад, уявіть орендовану нерухомість, придбану готівкою за 100 000 доларів США. Будинок приносить орендну плату в розмірі 12 000 доларів на рік після всіх витрат, таких як утримання та страхування, і оподатковується податком у розмірі 1 000 доларів. З графіком амортизації в 27,5 років і ставкою податку на прибуток 20 відсотків інвестор заробляв би трохи більше 9500 доларів США на рік. Таким чином, річна прибутковість інвестора становить близько 9,5 відсотків. Непогано.
Ось як виступив інвестор, який використовує кредитне плече, припускаючи той самий будинок. Цей інвестор має іпотеку на 80 відсотків будинку зі ставкою 4 відсотки. Після вирахування операційних витрат, а також додаткових витрат на відсотки, цей інвестор щорічно заробляє майже 5580 доларів США готівкою. Якщо інвестувати 20 000 доларів, річний прибуток інвестора становить приблизно 27,9 відсотка.
Насправді, ситуація для власника кредитного плеча трохи краща, ніж свідчать ці цифри. Це тому, що частина орендної плати йде на погашення основної суми іпотеки. Отже, хоча інвестор не міг отримати грошовий потік, оскільки він був використаний для виплати позики, інвестор все одно отримав прибуток (і сплатив податок) на ці гроші.
Для вас пропонується: 10 найкращих довгострокових інвестицій у 2024 році
Це сила кредитного плеча, яка може значно збільшити прибуток інвестора.
Джордж погоджується: «Я безумовно згоден із переходом на звичайну іпотеку. Це дійсно хороший спосіб максимізувати свої інвестиційні долари.”
Якщо ви все-таки вирішите профінансувати покупку, пам’ятайте, що вам доведеться внести більший початковий внесок, ніж зазвичай вимагається для іпотеки житла. Більшість кредиторів вимагають авансового внеску не менше 15 відсотків за інвестиційну нерухомість. Вам також потрібно мати достатньо грошей, щоб покрити витрати на закриття, страхування власників житла, податки на майно та непередбачені витрати на обслуговування, які виникають у власності.
Для вас пропонується: 18 ідей пасивного доходу, які допоможуть вам заробити гроші в 2024 році
3. Знайдіть потрібне місце
Ця стара мантра ріелтора про важливість розташування набуває цікавого повороту в застосуванні до прибуткової нерухомості.
“Найкращі місця з найбільшою вдячністю – це те, де ви потенційно матимете найгірший грошовий потік від оренди», – каже Кіснер.
Чому? Інвестори можуть отримати прибуток двома способами: грошовий потік і підвищення курсу. У деяких регіонах інвестори можуть вимагати більшого грошового потоку, щоб компенсувати повільне підвищення курсу. Але якщо очікується значне подорожчання, вони можуть бути готові відмовитися від частини грошових потоків, щоб отримати вигоду від підвищення вартості. Результат: подорожчання житла випереджає зростання орендної плати, а будинки при цьому приносять відносно низький грошовий потік.
“Як наслідок, нерухомість повинна цінуватися більше, щоб конкурувати як інвестиція з нерухомістю в менш бажаних районах», — каже Кіснер.
Для вас пропонується: Що таке інвестиції з фіксованим доходом? Плюси і мінуси
Його рішення: помилка на стороні вдячності. Це те, що він робить зі своїми двома орендами, які за добрий місяць ледве виходять у плюс. «Але якщо я тримаю їх до 60 років, коли вони будуть виплачені, навіть після податків на майно та страховки, я подвою свій дохід із соціального страхування», — каже він.
4. Успіх вимагає довгострокової перспективи
Будинок, який Кіснер утримував протягом 13 років, мав двох орендарів і низький рівень обслуговування, а інший мав трьох орендарів за чотири роки — останній був дорогим виселенням.
Він дотримується тих самих порад, які дає своїм клієнтам.
Для вас пропонується: Основи фондового ринку: 8 порад для початківців
“Майже з усіма інвестиціями люди потрапляють у проблеми через те, що вони недостатньо довго тримаються за щось», – каже Кіснер. «З орендою, якщо ви виходите з рентабельності на основі грошових потоків, це не так уже й погано, бо таким чином ви сплачуєте основну суму та створюєте власний капітал. Тоді, сподіваюся, ви також побачите певну оцінку.”
Тож якщо ви хочете заробляти гроші на нерухомості, вам варто думати на довгострокову перспективу. Коли ви виплачуєте або виключаєте основну суму протягом багатьох років, ви зможете збільшити свій грошовий потік.
5. Переконайтеся, що ви є власником матеріалу
Якщо ви купуєте нерухомість для оренди, чи варто вам бути власним орендодавцем або віддавати понад 6-10 відсотків свого доходу від оренди на службу управління? Хоча правильної відповіді для всіх немає, Джордж і Кіснер вважають за краще передавати роботу субпідряду.
Для вас пропонується: 5 способів подвоїти гроші швидко та безпечно
“Вони перевіряють історію вашого орендаря, переконуються, що вони підписують договір оренди та вчасно сплачують орендну плату», – каже Джордж. «Це звільняє вас від управління своїми грошима, а не майном та орендарями.”
Кеті Герцог, колишній президент компанії LandlordAssociation.org у штаті Пенсільванія, каже, що в тому, щоб бути власним власником, є потенційно серйозний мінус.
“Якщо ви занадто наблизитеся до своїх орендарів, а орендарі мають фінансові проблеми, ви можете застрягти, бо не хочете їх виселяти», – каже вона. «Ви повинні бути дуже професійними у цьому, тому що якщо хтось не платить за оренду, вони крадуть у вас.”
Крім цього питання, чи зручно вам приймати рішення, які необхідно прийняти під час управління майном? Ви відремонтуєте чи в кінцевому підсумку заміните несправний кондиціонер чи посудомийну машину? Вам потрібно буде визначити найкращий спосіб діяти.
Для вас пропонується: Як почати інвестувати в 2024 році: поради та стратегії
6. Бюджет на несподіване
Нездатність спланувати численні витрати, пов’язані з орендою, може стати швидким шляхом до катастрофи.
“Як орендодавець, ви хочете заощадити від 20 до 30 відсотків свого доходу від оренди на утримання, технічне обслуговування та надзвичайні ситуації», – говорить Герцог.
“Ви хочете переконатися, що не живете лише на цей дохід, — каже вона, — бо коли станеться щось велике, у вас не буде грошей, щоб це виправити, і ви застрягли з майном, яке потребує термінового ремонту.”
Кіснер не міг погодитися більше: «Мій досвід показує, що ви завжди недооцінюєте різні витрати, які можуть виникнути, і переоцінюєте, наскільки позитивним буде грошовий потік», — каже він.
Для вас пропонується: Інвестування проти торгівлі: що краще для вас?
7. Не забудьте поновити свої договори оренди
За словами Джорджа, якщо в орендодавців-мам і тат є одна очевидна сліпа пляма, то це неспроможність своєчасно поновити договори оренди.
“Ви здивуєтеся, скільки орендодавців щороку не поновлюють свої договори оренди, тому їхні орендарі переходять на щомісячну оренду», – каже вона. «Що в цьому поганого? Вони думають, що тепер не можуть вигнати орендаря, бо він не прив’язаний до договору.”
“Крім того, вони не можуть підвищити орендну плату», – каже Джордж. «Єдиний спосіб змінити орендну плату – змусити орендаря підписати новий договір оренди щороку. Так ви тримаєте орендарів під контролем. Коли ви дозволяєте цьому ковзати, може бути дуже складно повернути орендарів на правильний шлях», – каже Джордж.
Залежно від штату, округу та міста, де розташована нерухомість, орендодавці можуть повідомляти про виселення за різними термінами. У Каліфорнії, де знаходиться Джордж, штат вимагає від орендодавців попереджати орендарів за 60 днів для тих, хто проживає більше року (або 30 днів, якщо менше року), хоча ситуація може відрізнятися в містах із контролем оренди. Орендодавець також може запропонувати новий договір оренди одночасно.
Для вас пропонується: Найкращі ETF у 2024 році: ТОП біржових фондів
8. Бажаєте довгострокових орендарів? Розгляньте розділ 8
Раптова втрата орендаря – прокляття для кожного орендодавця.
“Щомісяця, коли оренда вільна, вам доводиться сплачувати іпотеку, комунальні послуги та обслуговування зі своєї кишені, тому повернення орендних платежів – одна з речей, які потрібно вирішувати дуже швидко», — каже Герцог.
Одне з популярних рішень – приймати орендарів розділу 8.
Для вас пропонується: Середня рентабельність інвестицій: що таке хороший прибуток?
Розділ 8, також названий Програмою ваучерів на вибір житла Департаменту житлового будівництва та міського розвитку, зазвичай обмежує орендну плату для американців з низьким рівнем доходу, які мають право на 30 відсотків їхнього скоригованого місячного доходу. Хоча деякі орендодавці скептично ставляться до документації та потенційних проблем з утриманням, які можуть виникнути з орендарями розділу 8, Герцог ставиться до них прихильно.
“Люди похилого віку та люди з обмеженими можливостями, як правило, є чудовими орендарями. Вони дбайливо ставляться до майна, бо це їхній дім. Вони хочуть тут жити. Крім того, якщо вони не платять за оренду або руйнують ваш будинок, вони ризикують втратити свій ваучер на Розділ 8», — каже вона.
Одним із недоліків орендарів розділу 8 є те, що з часом підвищувати орендну плату може бути складніше, що може вплинути на вашу здатність компенсувати зростаючі витрати за рахунок більшого доходу від оренди.
9. Не забувайте про оренду нерухомості під час оподаткування
Є один сонячний промінь, який щовесни падає на власників прибуткової нерухомості, коли вони збираються зі своїм бухгалтером, щоб підготувати федеральну декларацію про доходи.
Для вас пропонується: Як вибрати фінансового радника: 6 порад щодо пошуку правильного
“Коли у вас є власний будинок, ви можете списати відсотки і все», – каже Джордж.
“Але коли ви володієте інвестиційною нерухомістю, ваша податкова форма до Списку Е дає вам змогу списати майже все під сонцем, від фарбування будинку до заміни лампочок.
“Таким чином, навіть якщо у вас є дохід від оренди, ви можете показати менший дохід, ніж насправді збираєте, і списати свій іпотечний платіж і відсотки, водночас створюючи власний капітал», — каже Джордж.
Для вас пропонується: Що таке пайові фонди? Огляд інвестиційних можливостей
Це потужне поєднання податкових пільг та прибутку від інвестицій допомагає підтримувати інтерес інвесторів до орендної нерухомості.
10. Зрозумійте, як працює право оренди
За словами Герцог, державні та місцеві закони щодо орендодавців та орендарів можуть діяти як відкрита кришка для орендарів, які ігнорують їх.
Прикладом є застави орендаря. Це не так просто, як зібрати та тримати гроші.
“Тут безперечно задіяна бухгалтерія. Ви повинні мати окремий рахунок для кожного орендаря, зберігати ці гроші на цьому рахунку та вести облік», – каже Герцог. «Закони про гарантійний депозит регулюють, скільки часу у вас є, щоб повернути заставу після закінчення терміну оренди, за вирахуванням витрат на прибирання та ремонт, які мають бути детально визначені.”
Для вас пропонується: Пайовий фонд проти ETF: чи є ETF кращою інвестицією?
“У деяких штатах, якщо ви цього не зробите, орендар може вимагати від орендодавця подвійного страхового депозиту за те, що не повернули його вчасно», — каже вона.
Звичайно, це лише один аспект законів, що стосуються оренди майна, і є багато інших, які орендодавці повинні знати, щоб уникнути проблем. Вам потрібно ознайомитися з правилами щодо виселення, справедливого житла та іншими нормативними вимогами.
Суть
Оренда нерухомості може стати відмінною інвестицією, якщо ви підходите до неї по-діловому. Але ви захочете максимально зрозуміти, у що ви йдете, перш ніж відкладати свої гроші. Хоча привабливість отримання пасивного щомісячного доходу від нерухомості висока, важливо пам’ятати, що часто потрібно багато працювати, щоб підтримувати цей дохід.
Для вас пропонується: 6 найкращих інвестицій для початківців
