Якщо ви дивилися повторення серіалу HGTV «Дохідна нерухомість» і замислювались, чи настав час купити інвестиційну нерухомість і стати орендодавцем, ви не самотні.
Між недавнім стрибком інфляції, історично низькими відсотковими ставками та настроєм міленіалів здавати в оренду замість власного, останні роки купівля орендованої нерухомості зростає.
Фактично, нерухомість зараз є улюбленою довгостроковою інвестицією американців. З 2012 року інвестиції в нерухомість незмінно вважаються одним із найкращих варіантів.
Чи варто закохатися в оренду нерухомості? Експерти пропонують кваліфікований «так», за умови, що ви спочатку виконаєте домашнє завдання. Ось 10 речей, які слід враховувати, перш ніж зануритися в інвестиційну нерухомість.
Для вас пропонується: Як інвестувати в нерухомість
10 порад щодо придбання нерухомості в оренду:
- Визначте, чи підходить вам покупка інвестиційної нерухомості в оренду
- Купувати чи фінансувати? Проаналізуйте, що найкраще для вас
- Знайдіть потрібне місце
- Успіх вимагає довгострокової перспективи
- Переконайтеся, що ви матеріал власника
- Бюджет на несподіване
- Не забудьте поновити свої договори оренди
- Бажаєте довгострокових орендарів? Розгляньте розділ 8
- Не забувайте про оренду нерухомості під час оподаткування
- Зрозумійте, як працює законодавство про оренду
1. Визначте, чи підходить вам покупка інвестиційної нерухомості в оренду
Забудьте про стереотипи телевізійних ситкомів про нерозумних господарів. Щоб отримати максимальний прибуток від власності, потрібен бухгалтерський погляд на деталі, розуміння законів орендодавця та орендаря від юриста, передбачення ворожки та, якщо ви вирішите самостійно керувати своїм орендованим майном, тверде, але доброзичливе ставлення орендодавця.
“Там, де люди, які хочуть стати орендодавцями, не вдаються, вони не усвідомлюють, скільки праці вкладається в це», – каже Діана Джордж, засновниця DG Design Group.
Тому перед тим, як приступити, ви захочете подумати, чи є у вас час, бажання та вміння, щоб керувати орендою. Хоча оренда нерухомості вважається пасивною інвестицією, це не означає, що ви повністю пасивно керуєте нею.
Для вас пропонується: 5 порад щодо фінансування інвестиційної нерухомості
У довгостроковій перспективі інвестиції в нерухомість можуть бути вигідними в порівнянні з іншими довгостроковими інвестиціями, такими як акції, але результати можуть значно відрізнятися в залежності від обставин регіону та конкретної нерухомості. Ви захочете подумати, чи можете ви з часом збільшити орендні платежі та чому економіка, що оточує нерухомість, підтримає це, серед інших питань. Незалежно від того, чи фінансуєте ви майно, і умови будь-якого фінансування можуть мати значний вплив на прибуток, який ви в кінцевому підсумку отримуєте.
Якщо управління інвестиційною нерухомістю звучить занадто багато, але ви все ще зацікавлені в нерухомості, ви можете розглянути можливість володіння інвестиційним фондом нерухомості або REIT. REIT — це публічні цінні папери, які інвестують в нерухомість і зазвичай повертають інвесторам великий відсоток свого прибутку у вигляді дивідендів. Це може бути способом отримати доступ до інвестування в нерухомість без клопоту з управлінням нерухомістю.
2. Купувати чи фінансувати? Проаналізуйте, що краще для вас
Хоча деякі фінансові експерти наполягають, що ви ніколи не повинні купувати оренду, якщо ви не можете заплатити за неї готівкою, Джеремі Кіснер, старший радник із фінансових питань Surevest Wealth Management у Фініксі, благає по-різному.
Для вас пропонується: 10 найкращих довгострокових інвестицій у 2024 році
“Кредитне плече (тобто іпотека) зазвичай збільшує прибуток, як з боку вгору, так і знизу», – каже Кіснер, який володіє двома орендованими об’єктами нерухомості в Лас-Вегасі.
Наприклад, уявіть орендовану нерухомість, придбану готівкою за 100 000 доларів США. Будинок приносить орендну плату в розмірі 12 000 доларів на рік після всіх витрат, таких як утримання та страхування, і оподатковується податком у розмірі 1 000 доларів. З графіком амортизації в 27,5 років і ставкою податку на прибуток 20 відсотків інвестор заробляв би трохи більше 9500 доларів США на рік. Таким чином, річна прибутковість інвестора становить близько 9,5 відсотків. Непогано.
Ось як виступив інвестор, який використовує кредитне плече, припускаючи той самий будинок. Цей інвестор має іпотеку на 80 відсотків будинку, яка становить 4 відсотки. Після вирахування операційних витрат, а також додаткових витрат на відсотки, цей інвестор щорічно заробляє майже 5580 доларів США готівкою. Якщо інвестувати 20 000 доларів, річний прибуток інвестора становить приблизно 27,9 відсотка.
Насправді, ситуація для власника кредитного плеча насправді трохи краща, ніж свідчать ці цифри. Це тому, що частина орендної плати йде на погашення основної суми іпотеки. Отже, хоча інвестор не міг отримати грошовий потік, оскільки він був використаний для виплати позики, інвестор все одно отримав прибуток (і сплатив податок) на ці гроші.
Для вас пропонується: 11 найкращих інвестицій у 2024 році
Це сила кредитного плеча, яка може змінити прибуток інвестора.
Джордж погоджується: «Я безумовно згоден з переходом на звичайну (іпотеку). Це дійсно хороший спосіб максимізувати свої долари.”
Якщо ви все-таки вирішите профінансувати покупку, пам’ятайте, що вам доведеться внести більший початковий внесок, ніж зазвичай вимагається для іпотеки житла. Більшість кредиторів вимагають авансового внеску не менше 15 відсотків за інвестиційну нерухомість. Вам також потрібно мати достатньо грошей, щоб покрити витрати на закриття, страхування власників житла, податки на майно та проблеми з обслуговуванням, які виникають у власності.
3. Знайдіть потрібне місце
Ця стара мантра ріелтора про важливість розташування набуває цікавого повороту в застосуванні до прибуткової нерухомості.
Для вас пропонується: 18 ідей пасивного доходу, які допоможуть вам заробити гроші в 2024 році
“Найкращі місця з найбільшою вдячністю – це те, де ви потенційно матимете найгірший грошовий потік від оренди», – каже Кіснер.
Чому? Інвестори можуть отримати прибуток двома способами: грошовий потік і підвищення курсу. У деяких областях інвестори можуть вимагати більшого грошового потоку, щоб компенсувати їх повільне підвищення курсу. Але якщо інвестори очікують, що область значно подорожчає, вони можуть бути готові відмовитися від частини грошових потоків, щоб насолоджуватися цим підвищенням. Результат: подорожчання житла випереджає зростання орендної плати, а будинки подорожчають, при цьому приносять відносно низький грошовий потік.
“Як наслідок, нерухомість повинна цінуватися більше, щоб конкурувати як інвестиція з нерухомістю в менш бажаних районах», — каже Кіснер.
Для вас пропонується: Що таке інвестиції з фіксованим доходом? Плюси і мінуси
Його рішення: помилка на стороні вдячності. Це те, що він робить зі своїми двома орендами, які за добрий місяць ледве виходять з ладу. «Але якщо я тримаю їх до тих пір, поки мені не виповниться 60 років, коли вони будуть виплачені, навіть після податків на майно та страховки, я подвою свій дохід із соціального страхування», — каже він.
4. Успіх вимагає довгострокової перспективи
Будинок, який Кіснер утримував протягом 13 років, мав двох орендарів і низький рівень обслуговування, а інший мав трьох орендарів за чотири роки — останній був дорогим виселенням.
Він дотримується тих самих порад, які дає своїм клієнтам.
“Майже з усіма інвестиціями люди потрапляють у проблеми з тим, що вони недостатньо довго тримаються за щось», – каже Кіснер. «З орендою, якщо ви виходите з рентабельності на основі грошових потоків, це насправді не так вже й погано, тому що таким чином ви сплачуєте основну суму та створюєте власний капітал. Тоді, сподіваємося, ви також побачите певну оцінку.”
Для вас пропонується: 5 способів подвоїти гроші
Тож якщо ви хочете заробляти гроші на нерухомості, вам захочеться думати на довгострокову перспективу. Коли ви виплачуєте або виключаєте основну суму протягом багатьох років, ви зможете збільшити свій грошовий потік.
5. Переконайтеся, що ви є власником матеріалу
Якщо ви купуєте нерухомість для оренди, чи варто вам бути власним орендодавцем або віддавати понад 6-10 відсотків свого доходу від оренди на службу управління? Хоча правильної відповіді для всіх немає, Джордж і Кіснер вважають за краще передавати роботу субпідряду.
“Вони перевіряють історію вашого орендаря, переконаються, що вони підписують договір оренди та вчасно сплачують орендну плату», – каже Джордж. «Це звільняє вас від управління своїми грошима, а не майном та орендарями.”
Кеті Герцог, колишній президент компанії LandlordAssociation.org у штаті Пенсільванія, каже, що в тому, щоб бути власним власником, є потенційно серйозний мінус.
Для вас пропонується: Основи фондового ринку: 8 порад для початківців
“Якщо ви занадто наблизитеся до своїх орендарів, а орендарі мають фінансові проблеми, ви можете застрягти, тому що не хочете їх виселяти», – каже вона. «Ви повинні бути дуже професійними у цьому, тому що якщо хтось не платить за оренду, вони крадуть у вас.”
Крім цього питання, чи зручно вам приймати рішення виконавчої влади, які необхідно прийняти під час управління майном? Ви відремонтуєте чи в кінцевому підсумку заміните цей несправний кондиціонер чи посудомийну машину з негерметичності? Вам потрібно буде зателефонувати, який найкращий спосіб дій.
6. Бюджет на несподіване
Нездатність спланувати численні витрати, пов’язані з орендою, може стати швидким шляхом до катастрофи.
“Як орендодавець, ви хочете заощадити від 20 до 30 відсотків свого доходу від оренди на утримання, технічне обслуговування та надзвичайні ситуації», – говорить Герцог.
Для вас пропонується: Як почати інвестувати в 2024 році
“Ви хочете переконатися, що ви живете не тільки з цього, — каже вона, — тому що тоді, коли станеться щось велике, у вас не буде грошей, щоб це виправити, а тепер ви застрягли, тому що ви власник майно, яке потрібно швидко відремонтувати, а у вас цих грошей немає.”
Кіснер не міг погодитися з цим: «Мій досвід засвідчив, що ви завжди недооцінюєте всі різні витрати, які можуть виникнути, і завжди переоцінюєте, наскільки позитивним буде грошовий потік», — каже він.
7. Не забудьте поновити свої договори оренди
За словами Джорджа, якщо в орендодавців мам і тата є одна очевидна сліпа пляма, то це неспроможність своєчасно поновити оренду оренди.
“Ви здивуєтеся, скільки орендодавців щороку не поновлюють свої договори оренди, тому вони відпускають своїх орендарів на щомісячну оренду», – каже вона. «Що в цьому поганого? Що не так, вони всі думають, що тепер, якщо я хочу вигнати свого орендаря, я не можу, тому що тепер вони не прив’язані до оренди.”
Для вас пропонується: Інвестування проти торгівлі: що краще для вас?
“Крім того, вони не можуть підвищити орендну плату», – каже Джордж. «Єдиний спосіб змінити орендну плату – це змусити їх підписати форму, яка змінює договір оренди щороку. Так ви тримаєте своїх орендарів під контролем. Коли ви дозволяєте йому так ковзати, може бути дуже важко повернути ваших орендарів на правильний шлях», – каже Джордж.
Залежно від штату, округу та міста, де розташована нерухомість, орендодавці можуть повідомити про виселення на певний період. У Каліфорнії, де знаходиться Джордж, штат вимагає від орендодавців попередити орендарів за 60 днів для орендарів, які проживають у власності більше року (або 30 днів менше року), хоча ситуація може бути іншою в міста, що контролюються орендою. Орендодавець також може запропонувати новий договір оренди одночасно.
8. Хочете довгострокових орендарів? Розгляньте розділ 8
Раптова звільнення орендаря – прокляття для кожного орендаря.
Для вас пропонується: Найкращі ETF на 2024 рік
“Щомісяця, коли оренда вільна, вам доводиться сплачувати іпотеку, комунальні послуги та обслуговування зі своєї кишені, тому повернення — одна з речей, які вам потрібно вирішити дуже швидко», — каже Герцог.
Одне з популярних рішень? Спробуйте орендарям розділу 8.
Розділ 8, також він же Програма ваучерів на вибір житла Департаменту житлового будівництва та міського розвитку, зазвичай обмежує орендну плату для американців з низьким рівнем доходу, які мають право на 30 відсотків їхнього скоригованого місячного доходу. Хоча деякі орендодавці скептично ставляться до документації та потенційних проблем з утриманням, які представляють деякі орендарі розділу 8, Hertzog ставиться до орендарів розділу 8 прихильно.
“Люди похилого віку та люди з обмеженими можливостями, як правило, є чудовими орендарями. Вони чудово піклуються про майно, тому що це їхній дім. Ось де вони хочуть бути. Крім того, якщо вони не платять за оренду або не зруйнують ваш будинок, вони ризикують втратити свій ваучер на Розділ 8», — каже вона.
Для вас пропонується: Як вибрати фінансового радника: 6 порад щодо пошуку правильного
Одним з недоліків орендарів, які є в розділі 8, є те, що з часом підвищувати орендну плату може бути складніше, що може вплинути на вашу здатність компенсувати зростаючі витрати за рахунок більшого доходу від оренди.
9. Не забувайте про оренду нерухомості під час оподаткування
Є єдиний сонячний промінь, який щовесни падає на власників прибуткової нерухомості, коли вони збираються разом зі своїм бухгалтером, щоб підготувати свою федеральну декларацію про прибуток.
“Коли у вас є власний будинок, ви можете списати відсотки і все», – каже Джордж.
Для вас пропонується: Що таке пайові фонди?
“Але коли ви володієте інвестиційною нерухомістю, ваша податкова форма до Списку Е дає вам змогу списати майже все під сонцем, від фарбування будинку до заміни лампочок.
“Таким чином, навіть якщо у вас є дохід від оренди, ви можете показати менший дохід, ніж ви насправді збираєте, і списати свій іпотечний платіж і відсотки, водночас створюючи власний капітал», — каже Джордж.
Це потужне поєднання податкових пільг та прибутку від інвестицій, яке допомагає підтримувати інтерес інвесторів до орендної нерухомості.
10. Зрозумійте, як працює право оренди
За словами Hertzog, державні та місцеві закони щодо орендодавців та орендарів можуть діяти як відкрита кришка лазу для орендарів, які ігнорують їх.
Для вас пропонується: Середня рентабельність інвестицій: що таке хороший прибуток?
Прикладом є застави орендаря. Це не так просто, як зібрати та тримати гроші.
“Тут, безперечно, задіяна бухгалтерія. Ви повинні мати цей рахунок для кожного орендаря, зберігати ці гроші на цьому рахунку та зберігати», – каже Герцог. «Закони про гарантійний депозит регулюють, скільки часу у вас є, щоб повернути заставу після закінчення терміну оренди, за вирахуванням будь-яких витрат на прибирання та ремонт, усі з яких мають бути детально визначені.”
“У деяких штатах, якщо ви цього не надасте, орендар може вимагати від орендодавця подвійного страхового депозиту за те, що він не повернув його протягом визначеного періоду часу», — каже вона.
Звичайно, це лише один аспект законів, що стосуються оренди майна, і є багато інших, які орендодавці повинні знати, щоб не зіткнутися з ними. Вам потрібно ознайомитися з правилами щодо виселення, справедливого житла та іншими нормативними вимогами.
Для вас пропонується: Пайовий фонд проти ETF: чи є ETF кращою інвестицією?
Суть
Оренда нерухомості може стати відмінною інвестицією, якщо ви підходите до неї по-діловому. Але ви захочете зрозуміти (наскільки це можливо), у що ви йдете, перш ніж відкласти свої гроші. Хоча привабливість отримання пасивного щомісячного доходу за рахунок нерухомості є високою, важливо пам’ятати, що часто потрібно багато працювати, щоб підтримувати цей дохід.
