Інвестування в нерухомість популярне, і, можливо, зараз більше, ніж будь-коли, оскільки низькі ставки по іпотеці роблять початок роботи в нерухомості більш доступним. Насправді, американці люблять нерухомість, і опитування 2021 року показало, що це їх улюблена довгострокова інвестиція, навіть перевершуючи акції.
Споживачі можуть інвестувати в нерухомість різними способами, включаючи багато варіантів, крім того, щоб просто стати орендодавцем, хоча це перевірений часом варіант для тих, хто хоче самостійно керувати нерухомістю. Крім того, нові бізнес-платформи полегшують, ніж будь-коли, інвестувати в нерухомість, не маючи десятків і більше тисяч готівкою.
Нижче наведено п’ять перевірених часом методів інвестування в нерухомість і на що слід звернути увагу.
Для вас пропонується: 18 ідей пасивного доходу, які допоможуть вам заробити гроші в 2024 році
5 найкращих способів інвестувати в нерухомість
Хоча багато людей займаються нерухомістю, щоб отримати віддачу від інвестицій, це також може стосуватися простого пошуку місця для проживання. Тому для багатьох інвестиція в нерухомість – це їхній дім.
1. Купіть власний будинок
Зазвичай ви не можете сприймати своє перше місце проживання як інвестицію, але багато людей це роблять. Це один із найкращих способів для вас інвестувати в нерухомість, який пропонує численні переваги.
Першою перевагою є створення справедливості у вашому домі за рахунок щомісячних платежів, а не сплати орендної плати, яка, здається, постійно зростає з року в рік. Деяка частина вашої місячної іпотеки йде у вашу власну кишеню, так би мовити. Однак експерти розходяться щодо плюсів і мінусів володіння власним будинком, а будинок не є покупкою за будь-яку ціну, як зрозуміли покупці житла 2000-х років.
Для вас пропонується: 10 найкращих довгострокових інвестицій у 2024 році
Якщо ви плануєте залишитися в цьому районі довгостроково, може мати сенс придбати будинок, оскільки ви зможете зафіксувати щомісячний платіж, який може бути настільки ж доступним, як оренда. Крім того, банки ставляться до нерухомості, яку займають власники, більш прихильно, надаючи позичальникам нижчу іпотечну ставку та вимагаючи меншого початкового внеску. Ви також можете вирахувати витрати на відсотки зі своїх податків.
Іпотечні ставки майже історично низькі, що допомагає зробити будинки більш доступними, ніж вони були в недавньому минулому. Тому не дивно, що попит зріс.
“Для власників і власників зараз найкращий час для інвестування, тому що вони ніколи не отримають таку низьку виплату по іпотеці і можуть отримати більше квадратних метрів за свою ціну», – говорить Кріс Франсіоса, головний агент Compass Real Estate у Делрей-Біч, Флорида.
Для вас пропонується: 10 порад щодо придбання нерухомості в оренду
Переваги: проживання у власній нерухомості замість сплати оренди, підвищення ціни на житло, збільшення прибутку за рахунок кредитного плеча, потенційні податкові пільги для відсотків по іпотеці, фіксовані довгострокові платежі.
Недоліки: постійні витрати на утримання майна, може знадобитися значний початковий внесок, можливість стягнення майна у разі неможливості оплатити іпотеку.
Як ви заробляєте гроші: збільшення вартості капіталу, акціонерний капітал, потенційна податкова пільга щодо оціненої вартості.
Для вас пропонується: 5 порад щодо фінансування інвестиційної нерухомості
2. Придбати орендоване майно і стати орендодавцем
Якщо ви готові піднятися на наступний рівень, ви можете спробувати свої сили з орендою житлової нерухомості, як-от односімейний будинок або дуплекс. Однією з найбільших переваг такого типу нерухомості є те, що ви знаєте стандарти ринку, і ринок може бути легше оцінити, на відміну від комерційної нерухомості, наприклад, торгового центру.
Ще одна перевага полягає в тому, що для початку роботи, наприклад, з односімейним будинком можуть знадобитися менші інвестиції. Ви можете отримати доступ до нерухомості з 20 000 або 30 000 доларів США замість потенційно сотень тисяч, необхідних для комерційної нерухомості. Ви можете придбати його ще дешевше, якщо зможете знайти привабливу проблемну нерухомість через звернення стягнення.
Як правило, для початку вам доведеться внести значний початковий внесок, часто до 30 відсотків покупної ціни. Так що це може бути непосильним, якщо ви тільки починаєте і ще не маєте величезного банкролу. Одним із способів обійти це може бути придбання орендованої нерухомості, в якій ви також проживаєте.
Іншим недоліком є те, що вам доведеться керувати майном і приймати рішення, наприклад, що потребує оновлення. Хоча володіння майном вважається пасивною діяльністю для цілей оподаткування, воно може виявитися чим завгодно, але не пасивним як орендодавець. І якщо орендар кинеться від оренди, вам все одно доведеться придумати щомісячні платежі, щоб не виплатити кредит.
Для вас пропонується: 11 найкращих інвестицій у 2024 році
Також зверніть увагу, що нерухомість є відносно неліквідною і зазвичай вимагає значної посередницької винагороди, часто 6 відсотків від ціни продажу, тому зазвичай ви не можете продати відразу й без великого кусочка. Це одні з найбільших недоліків, але у орендодавців є й інші способи зіпсувати.
Історично низькі ставки по іпотеці можуть зробити цей шлях доступнішим, ніж у недавньому минулому. Обмін 1031 також може допомогти вам перетворити ваші інвестиції на нову без оподаткування.
Переваги: можна почати з малого з житлової нерухомості, практичне управління (для відповідного типу особи), списання амортизації дозволяє майну генерувати неоподатковуваний грошовий потік, підвищення цін, збільшення прибутку за рахунок кредитного плеча, списання податків для іпотечні відсотки.
Недоліки: практичне управління, необхідність не відставати від іпотечних платежів незалежно від орендарів, поточні витрати на утримання нерухомості, більший початковий внесок, ніж за нерухомість, яку займає власник, високі комісійні.
Для вас пропонується: Інвестування проти торгівлі: що краще для вас?
Як ви заробляєте гроші: зростання капіталу, зростання орендної плати та власного капіталу з часом, 1031 неоподатковуваний обмін.
3. Подумайте про перегортання будиночків
Перегляд житла став більш популярним способом інвестування в нерухомість, але це вимагає пильного погляду на вартість і більше досвіду роботи, ніж для того, щоб стати довгостроковим орендодавцем. Однак цей шлях може допомогти вам отримати прибуток швидше, ніж бути власником, якщо ви зробите це правильно.
Найбільша перевага цього підходу полягає в тому, що ви можете отримати прибуток швидше, ніж керуючи власним майном, але необхідний досвід також вищий. Зазвичай домашні ласти знаходять недооцінену нерухомість, яку потрібно прибрати або навіть повністю відремонтувати. Вони вносять необхідні зміни, а потім нараховують ринкову вартість будинків, одержуючи прибуток від різниці між їх повною ціною (ціною покупки, витрати на відновлення тощо) та ціною продажу.
Для вас пропонується: 5 способів подвоїти гроші
Домові ласти потребують гострого ока на те, що можна виправити за розумну ціну, а те, що неможливо виправити. Їм також необхідно оцінити, за що згодом можна продати будинок. Прорахуйтеся, і їх прибуток може швидко випаруватися, або, що ще гірше, обернутися прямою втратою. Або будинок може не продатися швидко, і тоді власник будинку застряг, сплачуючи будь-які відсотки за позикою, поки не знайдеться покупець.
Домові ласти можуть звернутися до нетрадиційних джерел фінансування, оскільки вони часто вважають за краще тримати будинки місяцями, а не роками. Крім того, витрати на закриття традиційної іпотеки високі.
Перегортання будинку фактично змушує бути господарем почувати себе як пасивну діяльність. Вам доведеться керувати бригадою людей, які виконують багато, якщо не всі ремонтні роботи, і ви повинні бути рушійною силою в кожній транзакції, гарантуючи, що вона буде виконана і входить до бюджету або нижче. І ви завжди будете шукати іншу угоду, оскільки вам платять лише тоді, коли ви повертаєте нерухомість.
House-flippers також можуть скористатися перевагами 1031 неоподатковуваної біржі, якщо вони перераховують доходи від однієї інвестиції в іншу протягом певного періоду та відповідно до певних правил.
Для вас пропонується: Пайовий фонд проти ETF: чи є ETF кращою інвестицією?
Переваги: можна почати з малого з житлової нерухомості, практичне управління (для відповідної людини), збільшений прибуток за рахунок кредитного плеча, потенційно швидкий прибуток від інвестицій (якщо у вас є навички).
Недоліки: практичне управління, необхідність не відставати від іпотечних платежів, навіть якщо немає доходу, авансові витрати на ремонт нерухомості, вимагає пильного погляду на вартість і вміння організувати та керувати командою професіоналів.
Як ви заробляєте гроші: купуючи недооцінену нерухомість та реабілітуйте, продавайте за більше й повторюйте, 1031 неоподатковуваний обмін.
4. Купіть REIT
На відміну від попередніх варіантів, наступні два способи інвестування в нерухомість насправді є пасивними. Купівля REIT, або інвестиційного фонду нерухомості, є відмінним варіантом для тих, хто хоче отримати прибуток від нерухомості з ліквідністю та відносною простотою володіння акціями. І ви також можете отримати дивіденди.
Для вас пропонується: Як купувати акції: покроковий посібник
REIT мають численні переваги перед традиційним інвестуванням у нерухомість і можуть значно полегшити цей процес:
- Для початку потрібно менше грошей, потенційно лише 20 або 30 доларів, залежно від акції
- Без проблем з управлінням нерухомістю (наприклад, без телефонних дзвінків о 3 ранку)
- Дуже ліквідні, і акції REIT можна продати в будь-який день, коли ринок відкритий
- Вартість транзакції становить 0 доларів, оскільки брокери знизили комісійні
- Приваблива довгострокова прибутковість, у середньому 10,6% за 10 років до 31 серпня 2021 р.
- Регулярні щоквартальні дивіденди, при цьому найкращі REIT з часом збільшують свої виплати
- Диверсифікація в багатьох сферах нерухомості або навіть у секторах нерухомості
Однак інвестування в REIT не позбавлене власних недоліків. Як і будь-які акції, ціна на REIT може коливатися в міру обертання ринку. Отже, якщо ринок знизиться, ціни REIT можуть піти разом із цим. Це менша проблема для довгострокових інвесторів, які можуть вийти на спад, але якщо вам потрібно продати свої акції, ви можете не отримати те, що вони варті в будь-який момент часу.
Якщо ви купуєте окремі акції REIT, вам потрібно буде ретельно їх проаналізувати, використовуючи інструменти професійного аналітика. Один із способів уникнути цього недоліку, однак, полягає в тому, щоб купити фонд REIT, який володіє багатьма REIT і, таким чином, диверсифікує ваш вплив на будь-яку компанію або сектор.
Для вас пропонується: Найкращі ETF на 2024 рік
Інвестування в REIT – це чудовий спосіб почати для новачка з невеликою кількістю грошей, але вам також доведеться попрацювати над цим, оскільки все ще є деякі способи зіпсувати інвестиції REIT.
Переваги: можна почати майже з будь-якої суми грошей, відсутність практичного управління, ліквідні інвестиції, регулярні дивіденди, можливість легко диверсифікувати активи, відстрочені податки на приріст капіталу, якщо активи утримуються.
Недоліки: акції REIT можуть коливатися, REIT мають багато боргів, відсутність прозорості в інвестиціях.
Як ви заробляєте гроші: зростання капіталу, зростаючий потік дивідендів.
Для вас пропонується: Що таке пайові фонди?
5. Використовуйте онлайн-платформу нерухомості
Онлайн-платформа нерухомості, така як Fundrise або Crowdstreet, може допомогти вам отримати нерухомість за більшими комерційними угодами, не витрачаючи сотні тисяч або навіть мільйони на угоду. Ці платформи допомагають поєднати забудовників з інвесторами, які бажають фінансувати нерухомість, і скористатися перевагами, які можуть бути досить привабливими потенційними прибутками.
Великою перевагою для інвесторів тут є можливість отримати частину вигідної угоди, до якої вони, можливо, не могли б отримати доступ. Інвестори можуть брати участь у інвестиціях у борг або в акціонерний капітал, залежно від конкретних умов угоди. Ці інвестиції можуть оплачувати розподіл грошових коштів і можуть запропонувати потенціал прибутку, який не пов’язаний з економікою, даючи інвесторам можливість диверсифікувати вплив свого портфеля на ринкові активи.
Однак ці платформи мають деякі недоліки. Деякі можуть приймати лише акредитованих інвесторів (наприклад, фізичних осіб із власним капіталом від 1 мільйона доларів США або більше), тому їх може бути неможливо навіть використовувати, якщо у вас ще немає грошей. Проте, хоча на деякі платформи можуть знадобитися мінімальні інвестиції в 25 000 доларів США, інші можуть дозволити вам отримати 500 доларів.
Для вас пропонується: Як інвестувати в акції: покроковий посібник для початківців
Платформи також стягують плату за управління щорічно, часто 1 відсоток, і вони можуть додавати інші збори на додаток до цього. Це може здатися дорогим у світі, де ETF та взаємні фонди можуть стягувати лише нуль відсотків за створення диверсифікованого портфеля акцій або облігацій.
Хоча платформи можуть перевіряти свої інвестиції, вам доведеться зробити те ж саме, а це означає, що вам знадобляться навички для аналізу можливостей. Інвестиції часто є відносно неліквідними, з обмеженими шансами на погашення, поки певний проект не буде завершено. І на відміну від інвестицій у REIT або навіть у власну орендовану нерухомість, після завершення угоди та повернення ваших інвестицій вам, можливо, доведеться знайти іншу угоду, щоб підтримувати зростання вашого портфеля.
Переваги: відсутність практичного управління, зазвичай можна починати з менших авансових грошей, ніж з прямих інвестицій в нерухомість, регулярні дивіденди, можливість легко диверсифікувати активи, відстрочені податки на приріст капіталу, якщо активи утримуються.
Для вас пропонується: Активне інвестування проти пасивного інвестування: у чому різниця?
Недоліки: відсутність ліквідності, вищі початкові витрати, ніж інвестування в публічні REIT, відсутність прозорості в інвестиціях, висока комісія за інвестиції.
Як ви заробляєте гроші: збільшення вартості капіталу, виплати дивідендів або відсотків.
Чи є нерухомість хорошим місцем для інвестування?
Чи має для вас сенс інвестувати в нерухомість? Вам потрібно запитати себе, яким інвестором ви готові бути. Ви можете заробити багато грошей на кожному виді інвестицій в нерухомість, тому це скоріше питання вашого фінансового становища та вашої готовності зробити те, що необхідно. Тип інвестицій повинен відповідати вашому темпераменту та навичкам, якщо це взагалі можливо.
Зокрема, потенційні інвестори повинні задавати собі запитання в трьох широких сферах:
Для вас пропонується: Основи фондового ринку: 8 порад для початківців
- Фінансові ресурси: чи є у вас ресурси, щоб інвестувати в дану інвестицію в нерухомість? Можливості є на кожному рівні інвестицій. Чи є у вас ресурси, щоб сплатити іпотеку, якщо орендар не може? Наскільки ви залежите від своєї щоденної роботи, щоб зберегти інвестиції?
- Готовність: Чи є у вас бажання виступати в якості орендодавця? Чи готові ви працювати з орендарями та розуміти закони про оренду у вашому регіоні? Або ви віддаєте перевагу аналізувати угоди чи інвестиції, такі як REIT або на онлайн-платформі? Ви хочете задовольнити вимоги ведення бізнесу, що перевертає будинок?
- Знання та вміння: Незважаючи на те, що багато інвесторів можуть навчатися на роботі, чи є у вас спеціальні навички, які роблять вас краще пристосованими до одного типу інвестицій, ніж іншого? Чи можете ви проаналізувати акції та створити привабливий портфель? Чи можете ви відремонтувати орендовану нерухомість або полагодити ласт і заощадити на послугах професіоналів?
“Якщо під загрозою виходу на пенсію, краще залишити «спекуляції» експертам і зосередитися на галузях, які ви глибше розумієте, щоб ви могли легко стежити за ходом своїх інвестицій», – говорить Джеймс Річман, генеральний директор компанії Джей Джей Річман, менеджер активів.
Ви захочете зрозуміти власні навички, здібності та бажання, щоб оцінити, який вид інвестиції найкраще підходить. І вам не потрібно додавати нерухомість до свого портфеля активів, щоб досягти успіху. Багато інвесторів дотримуються виключно акцій, маючи на меті дорівнювати довгостроковій прибутковості ринку приблизно на 10 відсотків щорічно, і користуються перевагами пасивного інвестування.
Головні податкові переваги інвестування в нерухомість
Податкові пільги на нерухомість дуже різняться залежно від того, як ви інвестуєте, але інвестування в нерухомість може дати деякі значні податкові переваги. Давайте розглянемо їх на основі типу інвестицій:
Власне місце проживання
- Ви можете вирахувати будь-які витрати на відсотки з іпотеки, залежно від вашого конкретного фінансового становища.
- Якщо ви вказали податкову декларацію, ви можете відрахувати до 10 000 доларів США податку на нерухомість.
- Коли ви продаєте свою резиденцію, ви також можете отримати 250 000 доларів США на приріст капіталу (або 500 000 доларів США для спільної реєстрації шлюбу) без оподаткування, якщо ви жили в будинку два роки та два з останніх п’яти років.
Ваша оренда нерухомості
- Ви можете відраховувати податки на нерухомість з будь-якого доходу від оренди, зменшуючи будь-який оподатковуваний прибуток.
- Ви також можете відняти витрати на відсотки та амортизацію, ще більше зменшуючи свій оподатковуваний дохід, навіть якщо ви продовжуєте збирати грошовий потік.
- Коли ви продаєте інвестиційну нерухомість пізніше, податки нараховуються на її нижчу амортизовану вартість. Однак, якщо ви перемістили кошти від продажу в новий будинок і дотримуєтеся правил 1031, ви можете відкласти податки на прибуток.
Перегортання будинку
- Вклавши свої доходи в свою наступну угоду та дотримуючись правил на 1031 біржі, інвестори можуть продовжувати відкладати будь-які податки на прибуток — доки вони можуть продовжувати знаходити вигідні угоди з нерухомістю.
REITs
- REIT пропонують привабливий профіль оподаткування — ви не будете нести жодного податку на приріст капіталу, поки не продасте акції, і ви можете тримати акції буквально десятиліттями, щоб уникнути податкової служби.
- Фактично, ви можете передати акції своїм спадкоємцям, і вони не будуть вимагати жодних податків з ваших доходів.
- REIT є податковими ефективними, оскільки вони не сплачують податки на корпоративному рівні, тобто будь-які гроші, які вам виплачуються, оподатковуються лише один раз.
Онлайн угоди з нерухомістю
- Податки, сплачені цими інвестиціями, можуть змінюватися в залежності від того, який саме тип інвестицій ви робите.
- Деякі інвестиції технічно є REIT, і тому розглядатимуться відповідно до цієї системи оподаткування (без податків на корпоративному рівні), тоді як інші можуть бути інвестиціями в борг або акціонерний капітал.
- Загалом, будь-який дохід, такий як розподіл грошових коштів від них, буде оподатковуватись у році, коли його було отримано, тоді як будь-який податок на приріст капіталу буде відкладено до моменту його реалізації.
Суть
Інвестори, які бажають потрапити в гру з нерухомістю, мають різноманітні варіанти для різних видів бюджету. Нерухомість може бути привабливою інвестицією, але інвестори хочуть бути впевненими, що їх тип інвестиції відповідає їх готовності та здатності керувати нею, включаючи витрати часу.
Для вас пропонується: 10 найкращих інвестицій з низьким рівнем ризику в 2024 році
