Nếu bạn đang xem các đoạn phát lại của “Tài sản thu nhập” của HGTV và tự hỏi liệu đã đến lúc mua một bất động sản đầu tư và trở thành chủ nhà, bạn không đơn độc.
Giữa một bước nhảy vọt gần đây của lạm phát, lãi suất thấp trong lịch sử và tâm trạng của thế hệ trẻ muốn thuê thay vì sở hữu, việc mua bất động sản cho thuê đã tăng lên trong những năm gần đây.
Trên thực tế, bất động sản hiện là hình thức đầu tư dài hạn ưa thích của người Mỹ. Đầu tư bất động sản liên tục được xếp hạng là một trong những lựa chọn hàng đầu kể từ năm 2012.
Bạn có nên lao vào một bất động sản cho thuê? Các chuyên gia đưa ra một câu trả lời có đủ điều kiện, miễn là bạn phải làm bài tập về nhà trước. Dưới đây là 10 điều cần cân nhắc trước khi tham gia vào bất động sản đầu tư.
Đề xuất cho bạn: Cách đầu tư vào bất động sản
10 mẹo để mua bất động sản cho thuê:
- Xác định xem việc mua bất động sản đầu tư cho thuê có phù hợp với bạn không
- Mua hoặc tài chính? Phân tích cái nào là tốt nhất cho bạn
- Tìm đúng vị trí
- Thành công đòi hỏi một triển vọng dài hạn
- Hãy chắc chắn rằng bạn là chủ nhà tư liệu
- Ngân sách cho những điều không mong đợi
- Hãy nhớ gia hạn hợp đồng thuê của bạn
- Muốn có khách thuê dài hạn? Xem xét Phần 8
- Đừng quên tài sản cho thuê tại thời điểm tính thuế
- Hiểu cách thức hoạt động của luật cho thuê
1. Xác định xem việc mua bất động sản đầu tư cho thuê có phù hợp với bạn không
Quên những định kiến phim sitcom truyền hình về những địa chủ vô liêm sỉ. Để tận dụng tối đa tài sản thu nhập, đòi hỏi kế toán viên phải tinh mắt, hiểu biết về luật chủ nhà - người thuê nhà, tầm nhìn xa của một thầy bói và bạn có nên chọn tự quản lý tài sản cho thuê của mình hay không, cách bố trí công ty nhưng thân thiện của chủ nhà.
“Diana George, người sáng lập DG Design Group, cho biết:.
Vì vậy, trước khi nhảy vào, bạn sẽ muốn xem xét liệu mình có thời gian, sự sẵn lòng và kỹ năng để quản lý việc cho thuê hay không. Mặc dù bất động sản cho thuê được coi là một khoản đầu tư thụ động, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn hoàn toàn thụ động trong việc quản lý nó.
Về dài hạn, đầu tư bất động sản có thể so sánh thuận lợi với các khoản đầu tư dài hạn khác như cổ phiếu, nhưng kết quả có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào hoàn cảnh của khu vực và bất động sản cụ thể. Bạn sẽ muốn xem xét liệu bạn có nghĩ rằng mình có thể tăng tiền trả tiền thuê nhà theo thời gian hay không và tại sao nền kinh tế xung quanh khu nhà sẽ hỗ trợ điều đó, trong số các vấn đề khác. Cho dù bạn có tài trợ cho tài sản hay không và các điều khoản của bất kỳ khoản tài trợ nào có thể có tác động đáng kể đến lợi nhuận cuối cùng bạn kiếm được.
Đề xuất cho bạn: 5 mẹo để tài trợ cho bất động sản đầu tư
Nếu quản lý một bất động sản đầu tư nghe có vẻ quá nhiều, nhưng bạn vẫn quan tâm đến bất động sản, bạn có thể cân nhắc sở hữu một ủy thác đầu tư bất động sản hoặc REIT. REIT là chứng khoán được giao dịch công khai đầu tư vào bất động sản và thường trả một phần lớn thu nhập của họ cho các nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức. Đây có thể là một cách để tiếp cận với đầu tư bất động sản mà không gặp rắc rối trong việc quản lý tài sản.
2. Mua hay tài chính? Phân tích cái nào tốt hơn cho bạn
Trong khi một số chuyên gia tài chính nhấn mạnh rằng bạn không bao giờ nên mua nhà cho thuê trừ khi bạn có thể trả tiền mặt cho nó, Jeremy Kisner, một cố vấn tài chính cấp cao tại Surevest Wealth Management ở Phoenix, cầu xin sự khác biệt.
“Kisner, người sở hữu hai bất động sản cho thuê ở Las Vegas, cho biết:.
Ví dụ, hãy tưởng tượng một bất động sản cho thuê được mua với giá 100.000 đô la tiền mặt. Ngôi nhà mang lại tiền thuê 12.000 đô la hàng năm sau tất cả các chi phí, chẳng hạn như bảo trì và bảo hiểm, và bị đánh thuế 1.000 đô la. Với lịch trình khấu hao là 27,5 năm và thuế suất thuế thu nhập là 20%, một nhà đầu tư sẽ chỉ kiếm được hơn 9.500 đô la tiền mặt hàng năm. Vì vậy, lợi nhuận hàng năm của nhà đầu tư là khoảng 9,5 phần trăm. Không tệ.
Đề xuất cho bạn: 10 khoản đầu tư dài hạn tốt nhất năm 2024
Đây là cách nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy thực hiện, giả sử là cùng một ngôi nhà. Nhà đầu tư này có khoản thế chấp 80% căn nhà, tương đương 4%. Sau khi trừ đi các chi phí hoạt động cũng như chi phí lãi vay bổ sung, nhà đầu tư này kiếm được gần 5.580 đô la tiền mặt hàng năm. Với 20.000 đô la đầu tư, lợi nhuận hàng năm của nhà đầu tư là khoảng 27,9 phần trăm.
Trên thực tế, tình hình đối với chủ sở hữu đòn bẩy thực sự tốt hơn một chút so với những con số này. Đó là vì một phần tiền thuê được dùng để trả nợ gốc của khoản thế chấp. Vì vậy, trong khi nhà đầu tư không thể bỏ túi dòng tiền vì nó đã được sử dụng để trả khoản vay, nhà đầu tư vẫn thu lợi (và nộp thuế) từ khoản tiền đó.
Đó là sức mạnh của đòn bẩy để thu lợi nhuận của nhà đầu tư.
Đề xuất cho bạn: 11 khoản đầu tư tốt nhất vào năm 2024
George đồng tình: “Tôi chắc chắn đồng ý với việc đi thế chấp (thế chấp) thông thường. Đó là một cách thực sự tốt để tối đa hóa số đô la của bạn.”
Nếu bạn quyết định cấp vốn cho việc mua nhà, hãy nhớ rằng bạn sẽ cần phải trả trước một khoản lớn hơn mức thường được yêu cầu đối với một khoản thế chấp nhà ở. Hầu hết các bên cho vay yêu cầu trả trước ít nhất 15 phần trăm cho một bất động sản đầu tư. Bạn cũng sẽ cần có đủ tiền mặt để trang trải chi phí đóng cửa, bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản và các vấn đề bảo trì phát sinh tại khu nhà.
3. Tìm đúng vị trí
Câu thần chú của nhà môi giới cũ về tầm quan trọng của vị trí có một bước ngoặt thú vị khi được áp dụng cho bất động sản thu nhập.
Đề xuất cho bạn: 18 ý tưởng thu nhập thụ động giúp bạn kiếm tiền vào năm 2024
“Các vị trí tốt nhất được đánh giá cao nhất là nơi bạn có khả năng có dòng tiền tệ nhất khi cho thuê, ”Kisner nói.
Tại sao? Các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận theo hai cách: dòng tiền và sự tăng giá. Trong một số lĩnh vực, các nhà đầu tư có thể muốn dòng tiền cao hơn để bù đắp cho việc tăng giá chậm hơn. Nhưng nếu các nhà đầu tư kỳ vọng một lĩnh vực nào đó sẽ tăng giá đáng kể, họ có thể sẵn sàng từ bỏ một số dòng tiền để hưởng sự tăng giá đó. Kết quả: giá nhà tăng cao vượt xa tốc độ tăng giá thuê và nhà tăng giá trong khi mang lại dòng tiền tương đối thấp.
“Do đó, bất động sản phải đánh giá cao hơn để cạnh tranh như một khoản đầu tư với các bất động sản ở những khu vực ít mong muốn hơn, ”Kisner nói.
Đề xuất cho bạn: Đầu tư thu nhập cố định là gì? Ưu và nhược điểm
Giải pháp của anh ấy: Err ở khía cạnh đánh giá cao. Đó là những gì anh ấy đang làm với hai khoản tiền thuê của mình, trong một tháng tốt, hầu như không hòa vốn. “Nhưng nếu tôi giữ chúng cho đến khi tôi bước sang tuổi [60] khi chúng được trả hết, kể cả sau thuế tài sản và bảo hiểm, tôi sẽ tăng gấp đôi thu nhập từ An sinh xã hội của mình,” anh nói.
4. Thành công đòi hỏi một triển vọng dài hạn
Căn hộ mà Kisner đã nắm giữ trong 13 năm đã có hai người thuê và mức bảo trì thấp, trong khi căn còn lại đã có ba người thuê trong bốn năm - căn hộ cuối cùng là một cuộc di dời tốn kém.
Anh ấy đang thực hiện cùng một lời khuyên mà anh ấy dành cho khách hàng của mình.
“Cách mà mọi người gặp rắc rối với hầu hết các khoản đầu tư là họ không nắm giữ mọi thứ đủ lâu, ”Kisner nói. “Với việc cho thuê, nếu bạn hòa vốn trên cơ sở dòng tiền, điều đó thực sự không quá tệ vì bạn đang trả dần nợ gốc và xây dựng vốn chủ sở hữu theo cách đó. Sau đó, bạn hy vọng cũng sẽ thấy một số đánh giá cao.”
Đề xuất cho bạn: 5 cách để nhân đôi số tiền của bạn
Vì vậy, nếu bạn đang muốn kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản, bạn sẽ muốn suy nghĩ lâu dài. Khi bạn trả dần hoặc xóa nợ gốc qua nhiều năm, bạn sẽ có thể tăng dòng tiền của mình.
5. Hãy chắc chắn rằng bạn là chủ nhà tư liệu
Nếu bạn mua một bất động sản cho thuê, bạn nên là chủ nhà của chính mình hay chuyển hơn 6-10 phần trăm thu nhập cho thuê của bạn cho một dịch vụ quản lý? Trong khi không có câu trả lời đúng cho tất cả mọi người, George và Kisner thích hợp đồng phụ công việc hơn.
“Họ kiểm tra lý lịch đối với người thuê nhà của bạn, đảm bảo rằng họ ký hợp đồng thuê và trả tiền thuê nhà đúng hạn, ”George nói. “Điều đó giải phóng bạn quản lý tiền của bạn, không phải tài sản của bạn và người thuê nhà.”
Kathy Hertzog, cựu chủ tịch của Erie, LandlordAssosystem.org có trụ sở tại Pennsylvania, nói rằng việc trở thành chủ nhà của chính bạn có một nhược điểm tiềm ẩn.
Đề xuất cho bạn: Kiến thức cơ bản về thị trường chứng khoán: 8 lời khuyên cho người mới bắt đầu
“Nếu bạn đến quá gần với những người thuê nhà của mình và những người thuê nhà gặp vấn đề về tài chính, bạn có thể thấy mình bị mắc kẹt vì bạn không muốn đuổi họ ra khỏi nhà, ”cô nói. “Bạn phải rất chuyên nghiệp về nó, bởi vì nếu ai đó không trả tiền thuê nhà của họ, họ đang ăn cắp của bạn.”
Trên hết vấn đề này, bạn có cảm thấy thoải mái khi đưa ra các quyết định điều hành phải đưa ra trong việc quản lý một tài sản không? Bạn sẽ sửa chữa hay thay thế máy điều hòa không khí bị hỏng hoặc máy rửa bát bị rò rỉ? Bạn sẽ cần đưa ra lời kêu gọi xem đâu là cách hành động tốt nhất.
6. Ngân sách cho những điều bất ngờ
Không lập kế hoạch cho vô số chi phí của việc sở hữu một căn hộ cho thuê có thể trở thành một con đường nhanh chóng dẫn đến thảm họa.
Đề xuất cho bạn: Làm thế nào để bắt đầu đầu tư vào năm 2024
“Là chủ nhà, bạn muốn tiết kiệm khoảng 20% đến 30% thu nhập cho thuê của mình để chi phí bảo trì, bảo dưỡng và các trường hợp khẩn cấp, ”Hertzog nói.
“Bạn muốn đảm bảo rằng bạn không chỉ sống nhờ vào điều đó, "cô ấy nói," bởi vì sau đó khi một điều gì đó lớn xảy ra, bạn sẽ không có tiền để sửa chữa nó, và bây giờ bạn đang mắc kẹt vì bạn là chủ nhà với một tài sản cần được sửa chữa nhanh chóng và bạn không có số tiền đó.”
Kisner không thể đồng ý hơn: “Kinh nghiệm của tôi là bạn luôn đánh giá thấp tất cả các khoản chi phí khác nhau có cách phát sinh và luôn đánh giá quá cao về mức độ tích cực của dòng tiền,” anh ấy nói.
Đề xuất cho bạn: Đầu tư so với giao dịch: Cái nào tốt hơn cho bạn?
7. Nhớ gia hạn hợp đồng thuê nhà của bạn
Theo George, nếu các chủ nhà cho thuê nhà vừa và nhỏ có một điểm mù rõ ràng, đó là việc gia hạn hợp đồng thuê nhà của người thuê nhà một cách kịp thời.
“Bạn sẽ ngạc nhiên khi có nhiều chủ nhà không gia hạn hợp đồng thuê nhà hàng năm, vì vậy họ để người thuê nhà của họ thuê nhà theo tháng, ”cô nói. “Điều đó có gì sai? Có gì sai ở chỗ, toàn bộ suy nghĩ của họ là bây giờ, nếu tôi muốn đưa người thuê của mình ra, tôi không thể vì bây giờ họ không bị ràng buộc với hợp đồng thuê.”
“Ngoài ra, họ không thể tăng tiền thuê nhà, ”George nói. “Cách duy nhất bạn có thể thay đổi tiền thuê nhà là nếu bạn yêu cầu họ ký vào mẫu đơn thay đổi hợp đồng thuê nhà hàng năm. Đó là cách bạn kiểm soát những người thuê nhà của mình. Khi bạn để nó trượt như vậy, có thể thực sự khó khăn để đưa khách thuê của bạn đi đúng hướng, ”George nói.
Đề xuất cho bạn: ETF tốt nhất cho năm 2024
Tùy thuộc vào tiểu bang, quận và thành phố nơi bất động sản tọa lạc, chủ nhà có thể đưa ra thông báo về việc trục xuất trong một thời gian nhất định. Tại California, nơi George đặt trụ sở, tiểu bang yêu cầu chủ nhà thông báo trước 60 ngày đối với những người thuê nhà đã sống trong khu nhà hơn một năm (hoặc 30 ngày trong thời gian dưới một năm), mặc dù tình hình có thể khác ở thành phố kiểm soát tiền thuê. Chủ nhà cũng có thể đưa ra hợp đồng thuê mới cùng lúc.
8. Muốn có khách thuê dài hạn? Xem xét Phần 8
Người thuê nhà trống đột ngột là điều cấm kỵ của mọi chủ cho thuê.
“Mỗi tháng mà tiền thuê nhà bị bỏ trống, bạn phải trả tiền thế chấp, tiền điện nước và tiền bảo trì, vì vậy việc xoay vòng vốn là một trong những điều bạn cần giải quyết thực sự nhanh chóng, ”Hertzog nói.
Một giải pháp phổ biến? Cho những người thuê Phần 8 dùng thử.
Đề xuất cho bạn: Cách chọn cố vấn tài chính: 6 mẹo để tìm được người phù hợp
Phần 8, hay còn gọi là Chương trình Phiếu Lựa chọn Nhà ở của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị, thường giới hạn tiền thuê nhà cho những người Mỹ có thu nhập thấp đủ tiêu chuẩn ở mức 30 phần trăm thu nhập hàng tháng đã điều chỉnh của họ. Trong khi một số chủ nhà nghi ngờ về các thủ tục giấy tờ và các vấn đề tiềm ẩn về bảo trì do một số người thuê ở Khu 8 trình bày, thì Hertzog lại nhìn nhận những người thuê ở Khu 8 một cách thuận lợi.
“Những người lớn tuổi và người khuyết tật thường là những người thuê nhà tuyệt vời. Họ chăm sóc tài sản tuyệt vời vì đây là nhà của họ. Đây là nơi họ muốn đến. Thêm vào đó, nếu họ không trả tiền thuê nhà hoặc phá hỏng nhà của bạn, họ có nguy cơ mất phiếu mua hàng Phần 8, ”cô nói.
Một nhược điểm đối với những người cho thuê ở Phần 8 là việc tăng tiền thuê theo thời gian có thể khó khăn hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng bù đắp chi phí gia tăng của bạn với thu nhập cho thuê cao hơn.
Đề xuất cho bạn: Quỹ tương hỗ là gì?
9. Đừng quên bất động sản cho thuê tại thời điểm tính thuế
Có một tia nắng kỳ lạ chiếu xuống các chủ sở hữu bất động sản thu nhập vào mỗi mùa xuân khi họ tụ tập với kế toán của mình để chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập liên bang của họ.
“Khi bạn có nhà riêng của mình, bạn có thể giảm lãi suất và đó là về nó, "George nói.
“Nhưng khi bạn sở hữu một bất động sản đầu tư, biểu mẫu thuế Biểu E cho phép bạn xóa bỏ gần như mọi thứ dưới ánh nắng mặt trời, từ sơn nhà đến thay bóng đèn.
Đề xuất cho bạn: Lợi tức đầu tư trung bình: Lợi tức đầu tư tốt là gì?
“Vì vậy, mặc dù bạn có thu nhập cho thuê để báo cáo, bạn có thể cho thấy thu nhập ít hơn so với thực tế bạn đang thu và xóa khoản thanh toán thế chấp cũng như lãi suất của mình trong khi xây dựng vốn chủ sở hữu cùng một lúc, ”George nói.
Đó là sự kết hợp mạnh mẽ giữa lợi ích thuế và lợi nhuận đầu tư giúp giữ cho các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản cho thuê.
10. Hiểu cách thức hoạt động của luật cho thuê
Theo Hertzog, luật của tiểu bang và địa phương dành cho người thuê nhà có thể hoạt động giống như một cái nắp cống mở cho những người cho thuê nhà phớt lờ chúng, theo Hertzog.
Đề xuất cho bạn: Quỹ tương hỗ so với ETF: ETF có phải là khoản đầu tư tốt hơn không?
Trường hợp điển hình là tiền đặt cọc bảo đảm của người thuê nhà. Nó không đơn giản như thu và giữ tiền.
“Chắc chắn có liên quan đến sổ sách kế toán. Bạn cần phải có tài khoản đó cho mỗi người thuê nhà và giữ số tiền đó trong tài khoản đó và tiết kiệm, ”Hertzog nói. “Luật đặt cọc bảo đảm quy định thời gian bạn phải trả lại tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê nhà kết thúc, trừ đi bất kỳ chi phí nào cho việc dọn dẹp và sửa chữa, tất cả đều phải được chia thành từng khoản.”
“Ở một số tiểu bang, nếu bạn không nộp đơn, người thuê nhà có thể đuổi theo chủ nhà để đòi gấp đôi tiền đặt cọc vì không trả lại trong khoảng thời gian quy định, ”cô nói.
Tất nhiên, đây chỉ là một khía cạnh của luật xung quanh bất động sản cho thuê, và còn rất nhiều điều luật khác mà chủ nhà phải biết để tránh phạm lỗi. Bạn sẽ muốn làm quen với các quy tắc về trục xuất, nhà ở hợp pháp và các yêu cầu quy định khác.
Đề xuất cho bạn: Cách mua cổ phiếu IPO
Điểm mấu chốt
Bất động sản cho thuê có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời nếu bạn tiếp cận nó theo cách giống như kinh doanh. Nhưng bạn sẽ muốn hiểu (càng nhiều càng tốt) những gì bạn đang gặp phải trước khi bỏ tiền ra. Mặc dù sự hấp dẫn của việc tạo ra thu nhập thụ động hàng tháng với bất động sản là cao, nhưng điều quan trọng cần nhớ là nó thường đòi hỏi rất nhiều công việc để giữ cho thu nhập đó trôi chảy.
