Cách đầu tư vào bất động sản

Người tiêu dùng có nhiều cách khác nhau để đầu tư vào bất động sản, bao gồm nhiều lựa chọn ngoài việc trở thành chủ nhà, mặc dù đó là một lựa chọn đã được thử nghiệm thời gian cho những người muốn tự quản lý một bất động sản.

Cập nhật lần cuối vào Tháng tư 13, 2023 và được chuyên gia đánh giá lần cuối vào Tháng một 15, 2022.

Đầu tư vào bất động sản đang phổ biến và có lẽ giờ đây còn hơn bao giờ hết, vì lãi suất thế chấp thấp khiến việc đầu tư vào bất động sản trở nên hợp lý hơn. Trên thực tế, người Mỹ yêu thích bất động sản, và một cuộc khảo sát năm 2021 cho thấy đây là khoản đầu tư dài hạn yêu thích của họ, thậm chí đánh bại cổ phiếu.

Người tiêu dùng có nhiều cách khác nhau để họ có thể đầu tư vào bất động sản, bao gồm nhiều lựa chọn ngoài việc trở thành chủ nhà, mặc dù đó là một lựa chọn đã được thử nghiệm thời gian cho những người muốn tự quản lý một bất động sản. Thêm vào đó, các nền tảng kinh doanh mới giúp đầu tư vào bất động sản dễ dàng hơn bao giờ hết mà không cần phải có hàng chục nghìn hoặc hơn tiền mặt.

Dưới đây là năm phương pháp đã được kiểm nghiệm theo thời gian để đầu tư vào bất động sản và những điều cần chú ý.

5 cách tốt nhất để đầu tư vào bất động sản

Trong khi nhiều người tham gia vào bất động sản để tạo ra lợi tức đầu tư, nó cũng có thể chỉ đơn giản là tìm một nơi để sống. Vì vậy, đối với nhiều người, đầu tư bất động sản là ngôi nhà của họ.

Đề xuất cho bạn: 18 ý tưởng thu nhập thụ động giúp bạn kiếm tiền vào năm 2024

1. Mua nhà của riêng bạn

Bạn có thể không thường nghĩ nơi cư trú đầu tiên của mình là một khoản đầu tư, nhưng nhiều người đã làm như vậy. Đó là một trong những cách tốt nhất để bạn đầu tư vào bất động sản, mang lại nhiều lợi ích.

Lợi ích đầu tiên là xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn từ các khoản thanh toán hàng tháng, thay vì trả tiền thuê nhà dường như luôn tăng năm này qua năm khác. Có thể nói, một phần tiền thế chấp hàng tháng của bạn sẽ được đưa vào túi của bạn. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn còn phân biệt về ưu và nhược điểm của việc sở hữu nhà của riêng bạn, và một ngôi nhà không phải là mua với bất kỳ giá nào, như những người mua nhà của những năm 2000 đã học.

Nếu bạn định ở lại một khu vực lâu dài, bạn nên mua một ngôi nhà vì bạn sẽ có thể chốt một khoản thanh toán hàng tháng có thể phải chăng như tiền thuê nhà. Thêm vào đó, các ngân hàng đối xử với các tài sản do chủ sở hữu sử dụng một cách thuận lợi hơn, mang lại cho người vay một tỷ lệ thế chấp thấp hơn và yêu cầu trả trước thấp hơn. Bạn cũng có thể khấu trừ chi phí lãi vay trên thuế của mình.

Đề xuất cho bạn: 10 khoản đầu tư dài hạn tốt nhất năm 2024

Tỷ lệ thế chấp gần mức thấp trong lịch sử, giúp làm cho những ngôi nhà có giá cả phải chăng hơn so với trước đây. Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu đã tăng lên.

“Đối với chủ sở hữu và người cư ngụ, bây giờ là thời điểm tốt nhất để đầu tư vì họ sẽ không bao giờ phải trả khoản thế chấp thấp như thế này và có thể nhận được nhiều diện tích hơn cho mức giá của họ, ”Chris Franciosa, đại lý chính tại Compass Real Estate ở Delray Beach, Florida cho biết.

Thuận lợi: Sống trong tài sản của riêng bạn thay vì trả tiền thuê nhà, tăng giá nhà, lợi nhuận tăng cao nhờ đòn bẩy, giảm thuế tiềm năng cho lãi suất thế chấp, các khoản thanh toán dài hạn cố định.

Nhược điểm: Chi phí bảo trì tài sản liên tục, có thể phải thanh toán một khoản tiền khá lớn, có khả năng bị tịch thu tài sản nếu không thể trả thế chấp.

Đề xuất cho bạn: 10 mẹo để mua bất động sản cho thuê

Cách bạn kiếm tiền: Tăng vốn, xây dựng vốn chủ sở hữu, giảm thuế tiềm năng đối với giá trị được đánh giá cao.

2. Mua bất động sản cho thuê và trở thành chủ nhà

Nếu bạn đã sẵn sàng để bước lên cấp độ tiếp theo, bạn có thể thử sức mình với bất động sản cho thuê nhà ở như nhà một gia đình hoặc nhà song lập. Một trong những lợi thế lớn hơn của loại bất động sản này là bạn biết các tiêu chuẩn của thị trường và thị trường có thể dễ đánh giá hơn, trái ngược với các bất động sản thương mại, chẳng hạn như trung tâm mua sắm.

Một lợi thế khác là có thể mất một khoản đầu tư thấp hơn để bắt đầu, chẳng hạn như với một ngôi nhà dành cho một gia đình. Bạn có thể có được một bất động sản với 20.000 đô la hoặc 30.000 đô la thay vì hàng trăm nghìn khả năng cần thiết cho một bất động sản thương mại. Bạn có thể mua nó thậm chí còn rẻ hơn nếu bạn có thể tìm thấy một bất động sản hấp dẫn bị mất tích khi bị tịch thu nhà.

Đề xuất cho bạn: 5 mẹo để tài trợ cho bất động sản đầu tư

Nói chung, bạn sẽ phải đặt một khoản thanh toán khá lớn để bắt đầu, thường lên tới 30% giá mua. Vì vậy, điều đó có thể bị cấm nếu bạn mới bắt đầu và chưa có tài khoản ngân hàng lớn. Một cách giải quyết vấn đề này có thể là mua một bất động sản cho thuê mà bạn cũng đang sống.

Một nhược điểm khác là bạn sẽ cần phải quản lý tài sản và đưa ra quyết định về những gì cần nâng cấp chẳng hạn. Trong khi sở hữu bất động sản được coi là một hoạt động thụ động cho các mục đích thuế, nó có thể trở thành bất cứ điều gì ngoại trừ thụ động với tư cách là một chủ nhà. Và nếu một người thuê nhà bỏ tiền thuê nhà, bạn vẫn phải trả tiền hàng tháng, kẻo bạn sẽ bị vỡ nợ.

Cũng xin lưu ý rằng bất động sản có tính thanh khoản tương đối thấp và thường yêu cầu một khoản phí môi giới đáng kể, thường là 6% giá bán, vì vậy bạn thường không thể bán ngay lập tức và không có khoản lời lớn. Đó là một số nhược điểm lớn hơn, nhưng chủ nhà cũng có những cách khác để giải quyết vấn đề.

Đề xuất cho bạn: 11 khoản đầu tư tốt nhất vào năm 2024

Tỷ lệ thế chấp thấp trong lịch sử có thể làm cho con đường này có giá cả phải chăng hơn so với trong quá khứ gần đây. Sàn giao dịch 1031 cũng có thể giúp bạn chuyển khoản đầu tư của mình sang một sàn mới miễn thuế.

Thuận lợi: Có thể bắt đầu với quy mô nhỏ với bất động sản nhà ở, quản lý thực hành (cho đúng loại người), xóa bỏ khấu hao cho phép tài sản tạo ra dòng tiền miễn thuế, tăng giá, lợi nhuận lớn thông qua đòn bẩy, xóa thuế đối với lãi vay thế chấp.

Nhược điểm: Quản lý cầm tay, cần theo kịp các khoản thanh toán thế chấp bất kể người thuê, chi phí bảo trì tài sản liên tục, khoản trả trước lớn hơn so với tài sản do chủ sở hữu sử dụng, hoa hồng cao.

Đề xuất cho bạn: Đầu tư so với giao dịch: Cái nào tốt hơn cho bạn?

Cách bạn kiếm tiền: Tăng giá vốn, tăng giá thuê và vốn chủ sở hữu theo thời gian, 1031 sàn giao dịch miễn thuế.

3. Cân nhắc việc lật nhà

Chuyển nhà đã trở thành một con đường phổ biến để đầu tư vào bất động sản, nhưng nó đòi hỏi một con mắt quan tâm đến giá trị và chuyên môn vận hành hơn là trở thành một chủ nhà lâu dài. Tuy nhiên, con đường này có thể giúp bạn thu được lợi nhuận nhanh hơn so với việc trở thành chủ nhà, nếu bạn làm đúng.

Ưu điểm lớn nhất của phương pháp này là bạn có thể thu lợi nhuận nhanh hơn so với việc quản lý tài sản của chính mình, nhưng yêu cầu chuyên môn cũng cao hơn. Điển hình là những người thợ sửa nhà tìm thấy các tài sản bị đánh giá thấp cần được dọn dẹp hoặc thậm chí cải tạo hoàn toàn. Họ thực hiện các thay đổi theo yêu cầu, sau đó tính giá trị thị trường cho các ngôi nhà, thu lợi từ sự chênh lệch giữa giá tất cả của chúng (giá mua, chi phí phục hồi chức năng, v.v.) và giá bán.

Những người thợ sửa nhà cần một con mắt sắc bén để biết được những gì có thể sửa được ở một mức giá hợp lý và không thể sửa chữa được. Họ cũng cần ước tính xem một ngôi nhà sau này có thể được bán với giá bao nhiêu. Tính toán sai, và lợi nhuận của họ có thể nhanh chóng bốc hơi, hoặc tệ hơn, biến thành một khoản lỗ hoàn toàn. Hoặc một ngôi nhà có thể không bán được nhanh chóng, và sau đó người bán nhà gặp khó khăn trong việc trả bất kỳ khoản lãi suất nào cho khoản vay cho đến khi tìm được người mua.

Đề xuất cho bạn: 5 cách để nhân đôi số tiền của bạn

Những người ủng hộ nhà có thể chuyển sang các nguồn tài trợ phi truyền thống, vì họ thường thích giữ nhà trong nhiều tháng, hơn là nhiều năm. Thêm vào đó, chi phí đóng của thế chấp truyền thống cao.

Việc dọn dẹp nhà cửa thực sự khiến việc trở thành chủ nhà giống như một hoạt động thụ động. Bạn sẽ phải quản lý một đội gồm nhiều người thực hiện nhiều công việc, nếu không muốn nói là tất cả các công việc sửa chữa, và bạn sẽ cần phải là động lực trong mọi giao dịch đảm bảo rằng nó được thực hiện và đến với ngân sách hoặc thấp hơn. Và bạn sẽ luôn tìm kiếm một giao dịch khác, vì bạn chỉ được trả tiền khi xoay vòng một cơ sở kinh doanh.

Những người làm nghề nội trợ cũng có thể tận dụng 1031 sàn giao dịch miễn thuế nếu họ chuyển số tiền thu được từ khoản đầu tư này sang khoản đầu tư khác trong một khoảng thời gian nhất định và theo các quy tắc nhất định.

Đề xuất cho bạn: Quỹ tương hỗ so với ETF: ETF có phải là khoản đầu tư tốt hơn không?

Thuận lợi: Có thể bắt đầu với quy mô nhỏ với bất động sản nhà ở, quản lý thực hành (cho loại người phù hợp), lợi nhuận tăng cao nhờ đòn bẩy, có khả năng thu lợi nhanh khi đầu tư (nếu bạn có kỹ năng).

Nhược điểm: Quản lý thực hành, cần phải theo kịp các khoản thanh toán thế chấp ngay cả khi không có thu nhập nào được tạo ra, chi phí trả trước cho việc cải tạo tài sản, đòi hỏi con mắt quan tâm đến giá trị và khả năng tổ chức và quản lý một đội ngũ chuyên gia.

Cách bạn kiếm tiền: Mua tài sản bị định giá thấp và đánh giá lại, bán nhiều hơn và lặp lại, 1031 trao đổi miễn thuế.

Đề xuất cho bạn: Cách mua cổ phiếu: Hướng dẫn từng bước

4. Mua REIT

Không giống như các lựa chọn trước, hai cách tiếp theo để đầu tư vào bất động sản thực sự là thụ động. Mua REIT, hay ủy thác đầu tư bất động sản, là một lựa chọn tuyệt vời cho những ai muốn thu lợi từ bất động sản với tính thanh khoản và sự đơn giản tương đối của việc sở hữu một cổ phiếu. Và bạn cũng nhận được cổ tức.

REITs có nhiều lợi thế hơn so với đầu tư bất động sản truyền thống và có thể làm cho quá trình này dễ dàng hơn nhiều:

Tuy nhiên, đầu tư vào REITs không phải là không có mặt trái của nó. Giống như bất kỳ cổ phiếu nào, giá trên REIT có thể dao động khi thị trường biến động. Vì vậy, nếu thị trường giảm, giá REIT có thể đi cùng với nó. Đó không phải là vấn đề đối với các nhà đầu tư dài hạn, những người có thể giảm giá, nhưng nếu bạn cần bán cổ phiếu của mình, bạn có thể không nhận được giá trị của nó tại bất kỳ thời điểm nào.

Đề xuất cho bạn: ETF tốt nhất cho năm 2024

Nếu bạn đang mua cổ phiếu REIT riêng lẻ, bạn sẽ cần phải phân tích chúng một cách cẩn thận, sử dụng các công cụ của một nhà phân tích chuyên nghiệp. Tuy nhiên, một cách để tránh nhược điểm này là mua quỹ REIT, quỹ này sở hữu nhiều REIT và do đó đa dạng hóa khả năng tiếp xúc của bạn với bất kỳ công ty hoặc lĩnh vực nào.

Đầu tư vào REIT là một cách tuyệt vời để bắt đầu cho người mới bắt đầu với một ít tiền mặt, nhưng bạn cũng sẽ cần phải làm việc với nó, vì vẫn còn một số cách để làm rối tung khoản đầu tư REIT.

Thuận lợi: Có thể bắt đầu với hầu hết mọi số tiền, không cần quản lý thực hành, đầu tư thanh khoản, cổ tức thường xuyên, khả năng đa dạng hóa nắm giữ dễ dàng, thuế hoãn lại đối với lãi vốn nếu tài sản được nắm giữ.

Đề xuất cho bạn: Quỹ tương hỗ là gì?

Nhược điểm: Cổ phiếu REIT có thể biến động, REITs duy trì nhiều nợ, thiếu minh bạch trong các khoản đầu tư.

Cách bạn kiếm tiền: Tăng vốn, dòng cổ tức ngày càng tăng.

5. Sử dụng nền tảng bất động sản trực tuyến

Một nền tảng bất động sản trực tuyến như Fundrise hoặc Crowdstreet có thể giúp bạn tham gia vào bất động sản trong các giao dịch thương mại lớn hơn mà không cần phải bỏ ra hàng trăm nghìn hoặc thậm chí hàng triệu cho một giao dịch. Các nền tảng này giúp kết nối các nhà phát triển với các nhà đầu tư đang tìm cách tài trợ bất động sản và tận dụng những gì có thể mang lại lợi nhuận tiềm năng khá hấp dẫn.

Lợi thế lớn đối với các nhà đầu tư ở đây là khả năng có được một thỏa thuận sinh lợi mà họ có thể không tiếp cận được. Các nhà đầu tư có thể tham gia vào các khoản đầu tư nợ hoặc đầu tư cổ phần, tùy thuộc vào các điều khoản giao dịch cụ thể. Các khoản đầu tư này có thể trả các khoản phân phối tiền mặt và có thể mang lại tiềm năng thu lợi nhuận không liên quan đến nền kinh tế, mang lại cho các nhà đầu tư một cách để đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ với các tài sản dựa trên thị trường.

Đề xuất cho bạn: Cách đầu tư vào cổ phiếu: Hướng dẫn từng bước cho người mới bắt đầu

Tuy nhiên, những nền tảng này có một số nhược điểm. Một số có thể chỉ chấp nhận các nhà đầu tư được công nhận (chẳng hạn như các cá nhân có giá trị tài sản ròng từ 1 triệu đô la trở lên), vì vậy bạn thậm chí không thể sử dụng chúng nếu bạn chưa có tiền. Tuy nhiên, trong khi một số nền tảng có thể yêu cầu khoản đầu tư tối thiểu 25.000 đô la, những nền tảng khác có thể cho phép bạn tham gia với 500 đô la.

Các nền tảng này cũng tính phí quản lý hàng năm, thường là 1 phần trăm và họ có thể thêm các khoản phí khác. Điều đó có thể có vẻ đắt đỏ trong một thế giới mà các quỹ ETF và quỹ tương hỗ có thể tính phí ít nhất là 0% để xây dựng một danh mục đầu tư đa dạng gồm cổ phiếu hoặc trái phiếu.

Mặc dù các nền tảng có thể kiểm tra các khoản đầu tư của họ, nhưng bạn cũng phải làm như vậy và điều đó có nghĩa là bạn sẽ cần các kỹ năng để phân tích cơ hội. Các khoản đầu tư thường tương đối kém thanh khoản, chỉ có cơ hội mua lại hạn chế cho đến khi một dự án nhất định được hoàn thành. Và không giống như các khoản đầu tư vào REIT hoặc thậm chí là tài sản cho thuê của chính bạn, sau khi giao dịch hoàn tất và khoản đầu tư của bạn được hoàn vốn, bạn có thể phải tìm một giao dịch khác để giữ cho danh mục đầu tư của mình phát triển.

Đề xuất cho bạn: Đầu tư chủ động so với đầu tư thụ động: Sự khác biệt là gì?

Thuận lợi: Không cần quản lý thực hành, thường có thể bắt đầu với số tiền trả trước ít hơn so với đầu tư bất động sản trực tiếp, cổ tức thường xuyên, khả năng dễ dàng đa dạng hóa nắm giữ, thuế hoãn lại đối với lãi vốn nếu tài sản được nắm giữ.

Nhược điểm: Thiếu tính thanh khoản, chi phí trả trước cao hơn so với đầu tư vào REIT được giao dịch công khai, đầu tư thiếu minh bạch, phí đầu tư cao.

Cách bạn kiếm tiền: Tăng giá vốn, trả cổ tức hoặc lãi suất.

Đề xuất cho bạn: Kiến thức cơ bản về thị trường chứng khoán: 8 lời khuyên cho người mới bắt đầu

Bất động sản có phải là nơi tốt để đầu tư?

Đầu tư vào bất động sản có ý nghĩa đối với bạn không? Bạn sẽ cần tự hỏi mình muốn trở thành nhà đầu tư nào. Bạn có thể kiếm được nhiều tiền từ mỗi loại đầu tư bất động sản, vì vậy vấn đề quan trọng hơn là tình hình tài chính của bạn và sự sẵn sàng làm những gì cần thiết. Loại đầu tư phải phù hợp với tính khí và kỹ năng của bạn, nếu có thể.

Đặc biệt, các nhà đầu tư tiềm năng nên tự đặt câu hỏi trên ba lĩnh vực rộng:

“Nếu bạn sắp nghỉ hưu, tốt nhất hãy để 'suy đoán' cho các chuyên gia và tập trung vào các ngành mà bạn hiểu sâu hơn, để bạn có thể dễ dàng theo dõi tiến độ đầu tư của mình ", James Richman, Giám đốc điều hành tại JJ Richman, một nhà quản lý tài sản.

Đề xuất cho bạn: 10 khoản đầu tư rủi ro thấp tốt nhất vào năm 2024

Bạn sẽ muốn hiểu các kỹ năng, khả năng và sự sẵn lòng của chính mình để đánh giá loại hình đầu tư nào phù hợp nhất. Và bạn không cần phải thêm bất động sản vào danh mục tài sản của mình để làm tốt. Nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào cổ phiếu, với mục tiêu cân bằng lợi nhuận dài hạn của thị trường khoảng 10% hàng năm và tận hưởng những lợi ích của việc đầu tư thụ động.

Lợi ích hàng đầu về thuế khi đầu tư bất động sản

Lợi ích về thuế đối với bất động sản rất khác nhau, tùy thuộc vào cách bạn đầu tư, nhưng đầu tư vào bất động sản có thể mang lại một số lợi thế về thuế khá lớn. Hãy xem qua chúng dựa trên loại hình đầu tư:

Nơi ở của riêng bạn

Tài sản cho thuê của bạn

Nhà cửa

REITs

Giao dịch bất động sản trực tuyến

Điểm mấu chốt

Các nhà đầu tư muốn tham gia vào cuộc chơi bất động sản có nhiều lựa chọn với nhiều loại ngân sách. Bất động sản có thể là một khoản đầu tư hấp dẫn, nhưng các nhà đầu tư muốn đảm bảo phù hợp với loại hình đầu tư của họ với mức độ sẵn sàng và khả năng quản lý nó, bao gồm cả các cam kết về thời gian.

Đề xuất cho bạn: Các quỹ tương hỗ tốt nhất năm 2024

Chia sẻ

Các bài viết khác bạn có thể thích

Những người đang đọc “Cách đầu tư vào bất động sản”, cũng thích những bài viết này:

Duyệt qua tất cả các bài báo