如果您一直在观看 HGTV 的“收入财产”的重播，并且想知道是否是时候购买投资房产并成为房东，那么您并不孤单.
在近期通胀飙升、利率处于历史低位以及千禧一代倾向于租房而不是拥有的情绪之间，近年来购买出租房产一直呈上升趋势.
事实上，房地产现在是美国人最喜欢的长期投资。自 2012 年以来，房地产投资一直被列为首选之一.
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你应该冒险购买出租物业吗？只要您先做好功课，专家就会提供合格的肯定。在潜入投资物业之前，需要考虑以下 10 件事.
购买出租物业的10个技巧:
1. 确定购买投资出租物业是否适合您
忘记电视情景喜剧对无知房东的刻板印象吧。要充分利用收入财产，需要会计师对细节的洞察力、律师对房东-租户法律的掌握、算命先生的远见，如果您选择自己管理出租房产，还需要房东坚定但友好的性格.
“想要成为房东的人的不足之处在于，他们没有意识到需要付出多少努力。”.
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因此，在您开始之前，您需要考虑是否有时间、意愿和技能来管理租赁。虽然出租物业被认为是一种被动投资，但这并不意味着您在管理它时完全被动.
从长远来看，房地产投资可能优于股票等其他长期投资，但结果可能会因地区和特定房产的情况而有很大差异。您需要考虑您是否认为您可以随着时间的推移增加租金支付，以及为什么围绕房产的经济会支持这一点，以及其他问题。您是否为房产融资以及任何融资条款都会对您最终获得的回报产生重大影响.
如果管理投资物业听起来太多，但您仍然对房地产感兴趣，您可能会考虑拥有房地产投资信托或房地产投资信托基金。房地产投资信托基金是投资于房地产的公开交易证券，通常将大部分收益以股息的形式返还给投资者。这可能是一种无需物业管理麻烦即可接触房地产投资的方式.
2. 买还是融资？分析哪个更适合你
尽管一些金融专家坚持认为，除非您可以支付现金，否则您永远不应该购买租金，但凤凰城 Surevest Wealth Management 的高级财富顾问杰里米·基斯纳 (Jeremy Kisner) 不同意.
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“杠杆（即抵押贷款）通常会放大回报，无论是上行还是下行，”在拉斯维加斯拥有两处出租物业的基斯纳说.
例如，想象以 100,000 美元现金购买的出租物业。扣除维护和保险等所有费用后，这所房子每年的租金为 12,000 美元，并按 1,000 美元征税。根据 27.5 年的折旧年限和 20% 的所得税率，投资者每年的现金收入将超过 9,500 美元。所以投资者的年现金回报率约为9.5%。不错.
以下是使用杠杆的投资者的表现，假设是同一所房子。这位投资者拥有房屋 80% 的抵押贷款，复合利率为 4%。扣除运营费用和额外利息费用后，该投资者每年可赚取近 5,580 美元的现金。投资 20,000 美元，投资者的年现金回报率约为 27.9%.
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事实上，杠杆所有者的情况实际上比这些数字所暗示的要好一些。那是因为部分租金用于偿还抵押贷款的本金。因此，虽然投资者无法将现金流收入囊中，因为它被用来支付贷款，但投资者仍然从这笔钱中获利（并缴纳税款）.
这就是杠杆影响投资者回报的力量.
乔治同意：“我绝对同意传统（抵押）。这是最大化您的美元的好方法.”
如果您决定为购买提供资金，请记住，您需要支付比住宅抵押贷款通常所需的更大的首付款。大多数贷方要求投资房产至少支付 15% 的首付。您还需要有足够的现金来支付关闭费用、房主保险、财产税和物业出现的维护问题.
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3.找到合适的位置
房地产经纪人关于位置重要性的古老口头禅在应用于收入财产时发生了有趣的转变.
“升值最高的最佳地点是您可能拥有最差的租金现金流的地方，”基斯纳说.
为什么？投资者可以通过两种方式获得回报：现金流和升值。在某些地区，投资者可能希望获得更高的现金流，以补偿他们因升值放缓而造成的损失。但如果投资者预计某个地区将大幅升值，他们可能愿意放弃部分现金流以享受升值。结果：房屋升值超过租金增长，房屋升值同时产生相对较低的现金流.
“因此，该物业必须升值更多才能与不太理想地区的物业竞争，“基斯纳说.
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他的解决方案：在欣赏方面犯错。这就是他用他的两套房子做的事情，在一个好的月份，几乎没有收支平衡。 “但如果我持有它们直到我 [年龄] 60 岁，当它们还清时，即使在财产税和保险之后，我的社会保障收入也会增加一倍，”他说.
4. 成功需要长远眼光
Kisner 拥有 13 年的单位有两个租户，维护成本低，而另一个在四年内有三个租户——最后一个是昂贵的驱逐.
他采纳了与客户相同的建议.
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“人们在几乎所有投资中遇到麻烦的方式是，他们只是没有坚持足够长的时间，”基斯纳说。 “对于租金，如果你在现金流的基础上实现收支平衡，那实际上并不算太糟糕，因为你正在支付本金并以这种方式建立资产。然后，希望你也能看到一些赞赏.”
所以如果你想在房地产上赚钱，你会想长远考虑。随着您多年来支付或消除本金，您应该能够增加您的现金流.
5.确保你是房东材料
如果您购买出租物业，您应该成为自己的房东还是将超过 6-10% 的租金收入交给管理服务？虽然没有适合每个人的正确答案，但乔治和基斯纳更愿意将工作分包.
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“他们会对你的租户进行背景调查，确保他们签署租约并按时支付租金，”乔治说。 “这可以让你腾出时间来管理你的钱，而不是你的财产和租户.”
宾夕法尼亚州伊利市 LandlordAssociation.org 的前总裁凯西·赫尔佐格 (Kathy Hertzog) 表示，自己做房东可能会面临很大的不利影响.
“如果你离租户太近而租户有财务问题，你会发现自己陷入困境，因为你不想驱逐他们，”她说。 “你必须非常专业，因为如果有人不付房租，他们就是在偷你.”
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最重要的是，您是否愿意做出管理财产时必须做出的行政决策？您会修理还是最终更换故障的空调或漏水的洗碗机？您需要决定什么是最佳行动方案.
6. 意外预算
未能为拥有租金的无数费用做好计划可能会成为灾难的快车道.
“作为房东，您希望节省大约 20% 到 30% 的租金收入，用于维护、维护和紧急情况。”Hertzog 说.
“你要确保你不只是靠这个为生，”她说，“因为当发生大事时，你将没有任何钱来修复它，而现在你被困住了，因为你是房东需要快速修复的房产，而你没有那笔钱.”
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基斯纳完全同意：“根据我的经验，你总是低估所有可能出现的不同费用，并且总是高估现金流的积极程度，”他说.
7. 记得续租
乔治说，如果夫妻房东有一个明显的盲点，那就是未能及时续订租户租约.
“你会惊讶于有多少房东没有每年更新他们的租约，所以他们让他们的租户按月租约，”她说。 “那有什么问题？问题是，他们的全部想法是，现在，如果我想让我的房客离开，我不能，因为现在他们没有租约.”
“而且，他们不能提高租金，”乔治说。 “您可以更改租金的唯一方法是让他们签署一份每年更改租约的表格。这就是您控制租户的方式。当你让它像那样滑动时，让你的租户回到正轨真的很困难，”乔治说.
根据房产所在的州、县和市，房东可以在指定期限内发出驱逐通知。在乔治所在的加利福尼亚州，该州要求房东提前 60 天通知在该物业居住超过一年（或 30 天不到一年）的租户，但情况可能有所不同租金管制的城市。房东也可能同时提供新的租赁合同.
8. 想要长期租户？考虑第 8 节
突然的租户空缺是每个出租屋主的祸根.
“每个月，如果租金空置，您就必须自掏腰包支付抵押贷款、水电费和维护费用，因此周转是您需要快速解决的问题之一，”Hertzog 说.
一种流行的解决方案？试试第 8 节的租客.
第 8 节，即住房和城市发展部的住房选择券计划，通常将符合条件的低收入美国人的租金限制为调整后月收入的 30%。虽然一些房东对某些第 8 条租户提出的文书工作和潜在的维修问题持怀疑态度，但赫佐格对第 8 条租户的看法是有利的.
“老年人口和残疾人通常是优秀的租户。他们非常照顾财产，因为这是他们的家。这就是他们想去的地方。另外，如果他们不付房租或毁了你的房子，他们就有可能失去他们的第 8 节代金券，”她说.
第 8 条租房者的一个缺点是，随着时间的推移，增加租金可能会更加困难，这可能会影响您通过更高的租金收入来抵消不断上涨的成本的能力.
9. 报税时不要忘记出租物业
每年春天，当他们与会计师一起准备联邦所得税申报表时，有一束奇异的阳光照射在收入财产所有者身上.
“当您拥有自己的家时，您可以注销兴趣，仅此而已，”乔治说.
“但是，当您拥有投资物业时，您的附表 E 税表可以让您注销几乎所有事情，从粉刷房屋到更换灯泡.
“因此，即使您有要报告的租金收入，您也可以显示比实际收取的收入少，并在建立资产的同时注销您的抵押贷款和利息，”乔治说.
正是税收优惠和投资回报的强大结合，有助于保持投资者对出租物业的兴趣.
10. 了解租赁法的运作方式
赫尔佐格表示，州和地方的房东-租户法对于忽视它们的出租业主来说就像一个敞开的井盖.
典型的例子是租户保证金。不是收钱存钱那么简单.
“肯定涉及簿记。您需要为每个租户拥有该账户，并将这笔钱存入该账户并存起来，”Hertzog 说。 “押金法规定了租期结束时您必须退还押金的时间，减去清洁和维修的任何费用，所有这些都必须逐项列出.”
“在某些州，如果你不上交，租户可以向房东追讨双倍的保证金，因为他们没有在规定的时间内归还，”她说.
当然，这只是有关出租物业的法律的一方面，还有很多其他的房东必须知道以避免与他们发生冲突。您需要熟悉有关驱逐、公平住房和其他监管要求的规则.
底线
如果您以类似商业的方式进行租赁，则出租物业可能是一项出色的投资。但是在你放下钱之前，你会想（尽可能多地）了解你正在做什么。虽然通过房地产产生被动月收入的吸引力很高，但重要的是要记住，通常需要大量工作才能保持收入流动.
