在过去一年房价大幅上涨之后，市场似乎开始放缓。尽管如此，价格变化仍然是积极的。好消息是利率仍然很低，为没有大量现金的潜在房地产投资者提供了机会.
虽然选择一个伟大的投资物业本身就很困难，但一旦你找到了完美的房子或公寓，你如何为它融资？一点创意和准备可以为许多房地产投资者带来触手可及的融资.
以下是为投资物业融资的五个技巧:
如果您准备为住宅投资物业借款，这些提示可以帮助您提高成功的机会.
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1. 支付一笔可观的首付
由于抵押贷款保险不涵盖投资物业，您通常需要至少支付 20% 的首付才能从贷方获得传统融资。根据丹佛 Huettner Capital 总裁、抵押贷款经纪人 Todd Huettner 的说法，如果您可以降低 25%，您可能有资格获得更好的利率。.
较大的首付让您“在游戏中获得更多利益”，因此如果投资不成功，您将损失更多。这可能是一个强大的激励措施，而且更大的首付还可以为银行提供更大的安全性，防止其投资损失。如果投资不顺利，您将在银行开始损失财产之前损失全部股份.
如果您没有首付，您可以尝试对房产进行第二次抵押，但这可能是一场艰苦的斗争.
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2.做一个“强大的借款人”
尽管许多因素（其中包括贷款价值比和您正在处理的贷方的政策）会影响投资物业的贷款条款，但您需要在尝试交易之前检查您的信用评分.
“低于 [a score] 740，它可能会开始以相同的利率花费你额外的钱，”Huettner 说。 “低于740，你将不得不支付费用以保持利率不变。这可以从四分之一点到 2 点不等，以保持相同的比率.”
一个点等于抵押贷款的百分之一。因此，100,000 美元贷款的一个点将等于 1,000 美元。 （此时值得购买积分.)
如果您的分数低于 740，则支付积分的替代方法是接受更高的利率.
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此外，在银行中拥有至少六个月的准备金来支付您的所有费用（个人和投资相关）已成为贷款等式的一部分.
“如果您有多个出租物业，（贷方）现在需要为每个物业准备金，”Huettner 说。 “那样的话，如果你有空位，你就不会死.”
3. 求助于当地银行或经纪人
如果您的首付没有达到应有的数额，或者您有其他情有可原的情况，请考虑去附近的银行融资，而不是去大型国家金融机构.
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“他们将拥有更多的灵活性，”Huettner 说。他们也可能更了解当地市场，更有兴趣在当地投资.
抵押贷款经纪人是另一个不错的选择，因为他们可以获得广泛的贷款产品——但在确定一个之前做一些研究.
“他们的背景是什么？”休特纳问道。 “他们有大学学位吗？他们属于任何专业组织吗？你必须做一些尽职调查.”
4. 要求业主融资
在几乎任何人都有资格获得银行贷款的日子里，业主融资的请求曾经让卖家对潜在买家产生怀疑。但现在它更容易接受，因为信贷收紧，借款人标准提高.
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但是，如果你决定走这条路，你应该有一个游戏计划.
“你必须说，'我想用这笔钱和这些条款进行所有者融资，'”Huettner 说。 “您必须以所有者融资和您的名义出售卖方.”
这个游戏计划向卖家表明您对交易很认真，并且您已准备好根据您提出的实际假设进行真正的交易.
5. 挖掘您的房屋净值
如果您在主要住宅或其他投资物业中拥有大量股权，您可以将其用作一种融资形式。如果您想利用您的房屋净值，有几种方法可以解决.
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房屋净值贷款
利用房屋净值的一种选择是房屋净值贷款。这些贷款的优点是它们由您家中的资产担保。这使得利率相对较低，还款期限长达 30 年。对于信用良好的人，利率可以更低.
房屋净值信贷额度
房屋净值信贷额度是利用房屋净值的另一种方式。这些贷款也由您的房屋净值担保，但在这种情况下，您可以根据需要提取资金，而不是一次性提取。房屋净值信贷额度的利率可能低于房屋净值贷款，但利率是可变的。因此，您可能会发现自己在未来为您的房屋净值信用额度支付更高的利率.
提现再融资
兑现再融资兑现您现有的抵押贷款，并用新的更大的抵押贷款取而代之。然后，它可以让您以现金的形式获得旧抵押贷款和新抵押贷款之间的差异。然后，您可以使用该现金为您的投资物业提供资金。新贷款通常具有较低的利率或较短的还款期限.
其他创造性的融资选择
如果一切都失败了，有时你必须发挥创造力。幸运的是，还有其他几种可用的选择来为您的投资物业融资.
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点对点借贷
近年来，P2P借贷变得很流行，网上出现了几个借贷平台。这是投资者与出于各种目的需要融资的借款人联系的一种方式。投资者喜欢它们作为另类投资的一种形式，但当然，另一边也有人。费用和利率通常较低，具体取决于信誉.
固定和翻转贷款
顾名思义，Fix-and-flip 贷款通常是针对购房者的短期贷款。这些是硬通货贷款，利率通常在 12% 到 18% 之间，再加上 2 到 5 个百分点。如果您遇到想要在未来 12 到 18 个月内修整并出售的房产，则可能值得一看。.
人寿保险单
人寿保险可能被视为一种流动资产（取决于类型），这对贷方来说更可取。特别是，永久人寿保险单可让您轻松获得现金。您可以用这笔钱借钱，这在购买新房时会有所帮助。这使您对贷方更具吸引力，并且可以更容易获得融资.
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信用卡和个人贷款
信用卡和个人贷款是为您购买部分房屋提供资金的简便方法。一些信用卡的介绍性优惠为零，个人贷款最多可让您借入约 100,000 美元.
虽然两者都是一种方便的融资方式，但个人贷款通常具有高利率，任何介绍性优惠后的信用卡也是如此。因此，这不应该是您的首选，但它可以在紧要关头提供一些额外的融资.
保证金贷款
保证金贷款是一种信用额度，可用于为房产融资，并由借款人的投资提供支持。它们通常用作短期融资工具，如果您的投资组合价值下降，则会带来许多风险，例如追加保证金和扩大损失.
利用房地产创造退休收入
房地产是个人产生退休收入的一种流行方式。事实上，根据最近的一项研究，它现在是美国人最喜欢的长期投资.
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这种受欢迎程度部分依赖于房地产产生稳定的收入流，因为投资者每月从租户那里收取固定的租金。对于退休人员来说，稳定的收入正是他们在没有充分就业时所寻求的那种保障.
退休人员的收入也有上涨空间。随着时间的推移，管理良好的房产可以增加租金，每个月都会有更多的钱进入投资者的口袋。该物业也可以增值，因此当需要出售甚至投资另一处物业时，可以利用资产。当然，投资房产还有其他优势，尤其是在税收方面.
如果您不想直接从事物业管理，您可以通过股票市场的房地产投资信托（REITs）购买，并让专业经理处理所有问题。房地产投资信托基金因其稳定的股息非常受退休人员欢迎.
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底线
房地产通常是一个长期的游戏，收益往往会随着时间的推移而出现。但是，无论您投资房地产，只要遵循明智的投资原则，您就可以赚钱.
在为财产融资时，请确保您在贷款时能够负担得起。然后，当您随着时间的推移偿还贷款时，请考虑如何根据您可靠的借贷历史和较低的未偿还贷款余额进一步减少利息支出.
