房地产投资很受欢迎，也许现在比以往任何时候都更受欢迎，因为低抵押贷款利率使得开始房地产投资变得更实惠。事实上，美国人热爱房地产，2021 年的一项调查显示，这是他们最喜欢的长期投资，甚至超过了股票.
消费者可以通过多种方式投资房地产，包括成为房东以外的许多选择，尽管对于那些想要自己管理房产的人来说，这是一个久经考验的选择。此外，新的商业平台使投资房地产比以往任何时候都更容易，而无需拿出数万或更多的现金.
以下是五种久经考验的房地产投资方法以及需要注意的事项.
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投资房地产的5种最佳方式
尽管许多人涉足房地产以产生投资回报，但也可能只是简单地寻找住所。所以对许多人来说，房地产投资就是他们的家.
1. 买自己的房子
您可能通常不会将您的第一个住所视为一项投资，但很多人会这样做。这是您投资房地产的最佳方式之一，提供众多好处.
第一个好处是通过您每月的付款来建立您家中的资产，而不是支付似乎总是年复一年上涨的租金。可以这么说，您每月抵押贷款的一部分进入您自己的口袋。然而，专家们对拥有自己的房屋的利弊仍然存在分歧，正如 2000 年代的购房者所了解的那样，房屋不是不惜一切代价购买的.
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如果您打算长期留在某个地区，购买房屋可能是有意义的，因为您将能够锁定可能与租金一样负担得起的每月付款。此外，银行更优惠地对待自住物业，为借款人提供较低的抵押贷款利率并要求较低的首付。您也可以在税款中扣除利息费用.
抵押贷款利率接近历史低点，有助于使房屋比过去更便宜。不出所料，需求一直在飙升.
“对于业主和占用者来说，现在是投资的最佳时机，因为他们永远不会获得如此低的抵押贷款支付，并且可以在他们的价格点上获得更多的平方英尺，“佛罗里达州德尔雷海滩 Compass Real Estate 的首席代理人 Chris Franciosa 说.
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好处: 住在自己的房子里而不是支付租金、房价上涨、通过杠杆放大回报、抵押贷款利息的潜在税收减免、固定的长期付款.
缺点: 物业维护的持续成本，可能需要大量首付，如果无法支付抵押贷款，可能会被取消抵押品赎回权.
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2.购买出租物业并成为房东
如果您准备好更上一层楼，您可以尝试使用住宅出租物业，例如单户住宅或复式住宅。这类物业的一大优势是您了解市场的标准，与购物中心等商业物业相比，市场可能更容易衡量.
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另一个优势是可能需要较低的投资才能开始，例如，购买单户住宅。您可能能够以 20,000 美元或 30,000 美元的价格购买一处房产，而不是商业房产可能需要的数十万美元。如果您能够通过止赎找到有吸引力的不良财产，您可能可以更便宜地购买它.
您通常需要支付相当大的首付才能开始，通常高达购买价格的 30%。因此，如果您刚刚开始并且还没有巨额资金，那可能会令人望而却步。解决此问题的一种方法可能是购买您也居住的出租物业.
另一个缺点是您需要管理房产并决定例如需要升级的内容。虽然拥有财产被认为是出于税收目的的被动活动，但它最终可能不是作为房东的被动活动。如果房客拖欠房租，您仍然需要支付每月付款，以免您拖欠贷款.
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另请注意，房地产相对缺乏流动性，通常需要大量的经纪费，通常是售价的 6%，因此您通常不能立即出售，而不会被大量收购。这些是一些更大的缺点，但房东也有其他方法来搞砸.
历史上较低的抵押贷款利率可能使这条途径比最近更实惠。 1031 交易所还可以帮助您将投资转入新的免税.
好处: 可以从住宅房地产开始，动手管理（适合合适的人），折旧核销允许房产产生免税现金流，价格升值，通过杠杆放大回报，抵押贷款利息的税收核销.
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缺点: 动手管理，无论租户如何，都需要跟上抵押贷款的支付，持续的物业维护成本，比自住物业更大的首付，高佣金.
你如何赚钱: 资本增值、租金和股权随着时间的推移不断增长、1031 家免税交易所.
3.考虑翻转房屋
炒房已成为投资房地产的一种流行途径，但与成为长期房东相比，它需要对价值的敏锐眼光和更多的运营专业知识。但是，如果您做对了，这条道路可能会帮助您实现比房东更快的利润.
这种方法的最大优势是您可以比管理自己的财产更快地获利，但所需的专业知识也更高。通常，房屋翻转者会发现需要清理甚至完全翻新的被低估的房产。他们进行所需的更改，然后对房屋收取市场价值，从其全部价格（购买价格、修复成本等）与销售价格之间的差额中获利.
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房屋翻转者需要敏锐的眼光，以合理的价格修复和无法修复的内容。他们还需要估计房子以后可以卖多少钱。如果计算错误，他们的利润可能会迅速蒸发，或者更糟的是，变成彻底的亏损。或者房子可能不会很快卖掉，然后房子翻转者被困在支付任何贷款利息，直到找到买家.
炒房者可能会转向非传统的资金来源，因为他们通常更喜欢持有房屋数月而不是数年。此外，传统抵押贷款的结算成本很高.
翻房子实际上让做房东感觉像是一种被动活动。你必须管理一群人，即使不是全部维修，也需要进行很多维修，并且你需要成为每笔交易的推动力，确保它完成并在预算或以下预算内完成。而且您总是在寻找另一笔交易，因为您只有在转身时才能获得报酬.
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如果他们在一定时期内根据某些规则将一项投资的收益滚动到另一项投资中，也可以利用 1031 免税交易所.
好处: 可以从住宅房地产开始，动手管理（适合合适的人），通过杠杆放大回报，潜在的快速投资收益（如果你有技能).
缺点: 动手管理，即使没有产生收入也需要跟上抵押贷款的支付，物业装修的前期成本，需要敏锐的价值眼光以及组织和管理专业团队的能力.
你如何赚钱: 购买被低估的房产和修复，出售更多和重复，1031 免税交换.
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4. 购买房地产投资信托基金
与之前的选择不同，接下来的两种投资房地产的方式确实是被动的。对于那些希望通过拥有股票的流动性和相对简单性获得房地产回报的人来说，购买房地产投资信托基金或房地产投资信托基金是一个不错的选择。你也可以收取股息.
与传统的房地产投资相比，REITs 具有许多优势，并且可能使流程变得更加容易:
- 启动所需的资金更少，可能只需 20 美元或 30 美元，具体取决于股票
- 管理物业没有麻烦（例如，没有凌晨 3 点的电话)
- 流动性很强，REIT 股票可以在市场开放的任何一天出售
- 交易成本为 0 美元，因为经纪人削减了佣金
- 具有吸引力的长期回报，截至 2021 年 8 月 31 日的 10 年平均回报率为 10.6%
- 定期季度派息，随着时间的推移，最好的房地产投资信托基金的派息会增加
- 多元化，跨越许多物业，甚至跨越房地产行业
然而，投资房地产投资信托基金并非没有缺点。像任何股票一样，房地产投资信托基金的价格会随着市场的波动而波动。因此，如果市场下跌，房地产投资信托基金的价格可能会随之下跌。对于可以度过低谷的长期投资者来说，这不是什么大问题，但如果你需要出售你的股票，你可能无法在任何一个时间点得到它的价值.
如果您购买单个 REIT 股票，您需要使用专业分析师的工具仔细分析它们。然而，避免这种不利影响的一种方法是购买房地产投资信托基金，该基金拥有许多房地产投资信托基金，从而分散您对任何一家公司或行业的敞口.
对于有一点现金的初学者来说，投资房地产投资信托基金是一个很好的开始，但你也需要努力，因为仍然有一些方法可以搞砸房地产投资信托基金的投资.
好处: 可以从几乎任何数量的资金开始，无需亲自管理，流动性投资，定期股息，轻松分散持股的能力，如果持有资产则递延资本收益税.
缺点: REIT股票可能会波动，REITs维持大量债务，投资缺乏透明度.
你如何赚钱: 资本增值，股息增长.
5. 使用在线房地产平台
Fundrise 或 Crowdstreet 等在线房地产平台可以帮助您在更大的商业交易中进入房地产，而无需在交易中投入数十万甚至数百万美元。这些平台有助于将开发商与希望为房地产提供资金的投资者联系起来，并利用极具吸引力的潜在回报.
对于投资者来说，这里最大的优势是有可能从一笔他们可能无法获得的利润丰厚的交易中分得一杯羹。根据具体的交易条款，投资者可能能够参与债务投资或股权投资。这些投资可能支付现金分配，并可能提供与经济不相关的潜在回报，为投资者提供一种分散其投资组合对基于市场的资产的敞口的方法.
不过，这些平台确实有一些缺点。有些人可能只接受经过认证的投资者（例如净资产 100 万美元或以上的个人），因此如果您没有钱，甚至可能无法使用它们。尽管如此，虽然某些平台可能需要 25,000 美元的最低投资，但其他平台可能会让您以 500 美元进入门槛.
这些平台还每年收取管理费，通常为 1%，并且他们可能会在此基础上增加其他费用。在 ETF 和共同基金对构建多元化股票或债券投资组合的收费可能低至 0% 的世界中，这可能显得昂贵.
虽然平台可能会审查他们的投资，但你也必须这样做，这意味着你需要分析机会的技能。投资通常相对缺乏流动性，在特定项目完成之前赎回的机会有限。与投资房地产投资信托基金甚至您自己的出租物业不同，一旦交易完成并返还您的投资，您可能必须寻找另一笔交易以保持您的投资组合增长.
好处: 没有动手管理，通常可以从比直接房地产投资更少的前期资金开始，定期股息，轻松分散持股的能力，如果持有资产则递延资本收益税.
缺点: 缺乏流动性、比投资公开交易的房地产投资信托基金更高的前期成本、投资缺乏透明度、投资费用高.
你如何赚钱: 资本增值、股息或利息支付.
房地产是投资的好地方吗?
投资房地产对你有意义吗？你需要问问自己，你愿意成为什么样的投资者。你可以在每种房地产投资中赚很多钱，所以这更多的是你的财务状况和你是否愿意做必要的事情。如果可能的话，投资的类型应该与你的气质和技能相匹配.
特别是，潜在投资者应该在三个广泛领域问自己问题:
- 金融资源: 您是否有资源投资于特定的房地产投资？每个投资级别都有机会。如果租户不能，你有资源支付抵押贷款吗？你在多大程度上依赖你的日常工作来维持投资?
- 愿意: 你有当房东的愿望吗？您愿意与租户合作并了解您所在地区的租赁法律吗？或者您更喜欢分析交易或投资，例如房地产投资信托基金或在线平台上的交易或投资？你想满足经营翻房业务的需求吗?
- 知识和技能: 虽然许多投资者可以在工作中学习，但您是否拥有使您更适合一种投资而不是另一种投资的特殊技能？你能分析股票并构建一个有吸引力的投资组合吗？你能修理你的出租物业或修理一个脚蹼，并为付费专业人士节省一大笔钱吗？?
“如果您即将退休，最好将“猜测”留给专家，专注于您更深入了解的行业，这样您就可以轻松跟踪投资进度，”首席执行官 James Richman 说。 JJ Richman，资产经理.
您需要了解自己的技能、能力和意愿，以评估哪种投资最适合。而且你不需要在你的资产组合中增加不动产就可以做得很好。许多投资者只专注于股票，目标是与市场每年约 10% 的长期回报率持平，并享受被动投资的好处.
房地产投资的最大税收优惠
房地产的税收优惠差异很大，具体取决于您的投资方式，但投资房地产可以提供一些可观的税收优惠。让我们根据投资类型来分析它们:
您自己的住所
- 根据您的具体财务状况，您可以从抵押贷款中扣除任何利息费用.
- 如果您逐项列出您的纳税申报表，您最多可以扣除 10,000 美元的财产税.
- 当您出售您的住宅时，如果您在房子里住了两年和过去五年中的两年，您还可以获得 250,000 美元的资本收益（或已婚联合申报的 500,000 美元）免税.
您的出租物业
- 您可以从任何租金收入中扣除财产税，从而减少任何应税收益.
- 您还可以扣除利息费用和折旧，进一步减少您的应税收入，即使您继续收取现金流.
- 当您稍后出售投资物业时，将根据其较低的折旧价值评估税款。但是，如果您将销售收益转移到新房并遵守 1031 规则，您可以推迟对收益征税.
翻房子
- 通过将他们的收益滚动到他们的下一笔交易中并遵守 1031 交易所的规则，投资者可以继续推迟对收益征税——只要他们能继续找到好的房地产交易.
房地产投资信托基金
- 房地产投资信托基金提供有吸引力的税收概况——在您出售股票之前，您不会产生任何资本利得税，并且您可以持有股票数十年以避免纳税人.
- 事实上，您可以将股份转让给您的继承人，他们不会对您的收益征税.
- REITs 是节税的，因为它们不在公司层面纳税，这意味着支付给您的任何钱只被征税一次.
在线房地产交易
- 这些投资产生的税款可能会因您进行的投资类型而异.
- 一些投资在技术上是房地产投资信托基金，因此将根据该税收设置进行处理（在公司层面不征税），而其他投资可能是债务或股权投资.
- 一般来说，任何收入（例如来自这些收入的现金分配）都将在收到的当年征税，而任何资本收益税都将推迟到实现为止.
底线
希望进入房地产游戏的投资者有多种预算可供选择。房地产可能是一项有吸引力的投资，但投资者希望确保将他们的投资类型与其管理它的意愿和能力相匹配，包括时间承诺.
