Kiinteistösijoittaminen on suosittua, ja ehkä nyt enemmän kuin koskaan, sillä alhaiset asuntolainakorot tekevät kiinteistöalan aloittamisesta edullisempaa. Itse asiassa amerikkalaiset rakastavat kiinteistöjä, ja vuoden 2021 tutkimus osoitti, että se oli heidän suosikki pitkän aikavälin sijoituksensa, jopa pörssissä osakkeita.
Kuluttajilla on useita tapoja sijoittaa kiinteistöihin, mukaan lukien monia vaihtoehtoja vuokranantajaksi ryhtymisen lisäksi, vaikka se onkin aika-testattu vaihtoehto niille, jotka haluavat hallita kiinteistöä itse. Lisäksi uudet liiketoiminta-alustat tekevät kiinteistöihin sijoittamisesta helpompaa kuin koskaan ilman, että joudut hankkimaan kymmeniä tuhansia tai enemmän käteistä.
Alla on viisi ajan testattua tapaa sijoittaa kiinteistöihin ja mitä pitää huomioida.
Ehdotettu sinulle: 18 passiivisen tulon ideaa, joiden avulla voit ansaita rahaa vuonna 2024
5 parasta tapaa sijoittaa kiinteistöihin
Vaikka monet ihmiset osallistuvat kiinteistöalaan saadakseen sijoitetun pääoman tuottoa, kyse voi olla myös yksinkertaisesti asunnon löytämisestä. Joten monille kiinteistösijoitus on heidän kotinsa.
1. Osta oma koti
Et ehkä yleensä ajattele ensimmäistä asuntoasi sijoituksena, mutta monet ihmiset ajattelevat sitä. Se on yksi parhaista tavoista sijoittaa kiinteistöihin, ja se tarjoaa lukuisia etuja.
Ensimmäinen etu on oman pääoman rakentaminen kotiisi kuukausimaksuistasi sen sijaan, että maksaisit vuokraa, joka näyttää aina nousevan vuosi toisensa jälkeen. Osa kuukausittaisesta asuntolainastasi menee niin sanotusti omaan taskuusi. Asiantuntijat ovat kuitenkin erimielisiä oman kodin omistamisen eduista ja haitoista, eikä koti ole ostaminen hinnalla millä hyvänsä, kuten 2000-luvun asunnon ostajat oppivat.
Ehdotettu sinulle: 10 vinkkiä vuokra-asunnon ostamiseen
Jos aiot asua alueella pitkällä aikavälillä, voi olla järkevää ostaa asunto, koska voit lukita kuukausimaksun, joka voi olla yhtä edullinen kuin vuokra. Lisäksi pankit kohtelevat omistuksessa olevia kiinteistöjä edullisemmin, mikä antaa lainaajille alhaisemman asuntolainakoron ja vaatii pienemmän käsirahan. Voit myös vähentää korkokulut veroistasi.
Asuntolainojen korot ovat lähellä historiallisen alhaisia, mikä auttaa tekemään kodeista edullisempia kuin ne ovat olleet viime aikoina. Ei siis ole yllättävää, että kysyntä on kasvanut.
“Omistajille ja asukkaille nyt on paras aika sijoittaa, koska he eivät koskaan tule saamaan näin alhaisia asuntolainan maksuja ja he voivat saada enemmän neliötilaa hintaluokkaansa nähden", sanoo Chris Franciosa, Compass Real Estaten pääagentti Delray Beachissä, Floridassa.
Edut: Asuminen omassa kiinteistössä vuokran maksamisen sijaan, asunnon hinnannousu, suurentunut tuotto vipuvaikutuksen kautta, mahdolliset asuntolainan korkojen verohelpotukset, kiinteät pitkäaikaiset maksut.
Ehdotettu sinulle: 10 parasta pitkäaikaista sijoitusta vuonna 2024
Haitat: jatkuvat kiinteistön ylläpitokustannukset, suuri käsiraha voidaan vaatia, ulosmittausmahdollisuus, jos et pysty maksamaan asuntolainaa.
Kuinka ansaitset rahaa: Pääoman arvonnousu, rakennuspääoma, mahdollinen verohelpotus arvostetusta arvosta.
2. Osta vuokra-asunto ja ryhdy vuokranantajaksi
Jos olet valmis nousemaan seuraavalle tasolle, voit kokeilla kättäsi vuokra-asunnoissa, kuten omakotitalossa tai paritalossa. Yksi tällaisten kiinteistöjen suurimmista eduista on, että tunnet markkinoiden standardit ja markkinoita voi olla helpompi mitata, toisin kuin kaupallisiin kiinteistöihin, kuten kauppakeskukseen.
Toinen etu on, että esimerkiksi omakotitalon aloittaminen saattaa vaatia pienemmän investoinnin. Saatat pystyä pääsemään kiinteistöön 20 000 dollarilla tai 30 000 dollarilla kaupallisen kiinteistön mahdollisesti vaadittavien satojen tuhansien sijaan. Saatat pystyä ostamaan sen vielä halvemmalla, jos voit löytää houkuttelevan ahdistuneen kiinteistön ulosmittauksen kautta.
Ehdotettu sinulle: 5 vinkkiä sijoituskiinteistöjen rahoittamiseen
Sinun on yleensä suoritettava huomattava käsiraha aloittaaksesi, usein jopa 30 prosenttia ostohinnasta. Joten se voi olla kohtuutonta, jos olet vasta aloittamassa ja sinulla ei ole vielä valtavaa pelikassaa. Yksi tapa kiertää tämä voi olla ostaa vuokra-asunto, jossa myös asut.
Toinen haittapuoli on, että joudut hallitsemaan kiinteistöä ja tekemään päätöksiä esimerkiksi päivittämisen tarpeesta. Vaikka kiinteistön omistamista pidetään verotuksellisesti passiivisena toimintana, se voi olla kaikkea muuta kuin passiivista vuokranantajana. Ja jos vuokralainen luopuu vuokrasta, sinun on silti maksettava kuukausimaksut, ettet menetä lainaa.
Huomaa myös, että kiinteistö on suhteellisen epälikvidi ja vaatii yleensä huomattavan välityspalkkion, usein 6 prosenttia myyntihinnasta, joten et yleensä pysty myymään heti ja ilman isoa puremaa. Nämä ovat joitain suurempia haittoja, mutta vuokranantajilla on myös muita tapoja sotkea.
Historiallisesti alhaiset asuntolainojen korot voivat tehdä tästä vaihtoehdosta edullisemman kuin viime aikoina. 1031-vaihto voi myös auttaa sinua muuttamaan sijoituksesi uuteen verovapaaseen.
Ehdotettu sinulle: 11 parasta sijoitusta vuonna 2024
Edut: Voidaan aloittaa pienestä asuntokiinteistöistä, käytännön hallinta (oikealle henkilölle), poistojen poistot mahdollistavat kiinteistön verovapaan kassavirran, hinnannousu, suurentunut tuotto vipuvaikutuksen avulla, veronalennukset asuntolainan korko.
Haitat: Käytännöllinen hallinta, tarve pysyä kiinni asuntolainojen maksujen kanssa vuokralaisista riippumatta, jatkuvat kiinteistön ylläpitokustannukset, suurempi käsiraha kuin omistusasunnoissa, korkeat palkkiot.
Kuinka ansaitset rahaa: pääoman arvonnousu, kasvavat vuokrat ja pääoma ajan myötä, 1031 verovapaata vaihtoa.
3. Harkitse talojen kääntämistä
Asunnon vaihtamisesta on tullut suositumpi tapa sijoittaa kiinteistöihin, mutta se vaatii tarkempaa arvoa ja enemmän toiminnallista asiantuntemusta kuin pitkäaikaiseksi vuokranantajaksi ryhtyminen. Tämä polku voi kuitenkin auttaa sinua saavuttamaan nopeamman voiton kuin vuokranantajana, jos teet sen oikein.
Ehdotettu sinulle: Sijoittaminen vs. kaupankäynti: kumpi on sinulle parempi?
Tämän lähestymistavan suurin etu on, että voit tehdä voittoa nopeammin kuin omaa omaisuutta hallinnoimalla, mutta vaadittava asiantuntemus on myös korkeampi. Tyypillisesti talonkäräjät löytävät aliarvostettuja kiinteistöjä, jotka kaipaavat siivoamista tai jopa täysin kunnostusta. He tekevät tarvittavat muutokset ja veloittavat sitten taloista markkina-arvon hyötyen niiden kokonaishinnan (ostohinta, kuntoutuskustannukset jne.) ja myyntihinnan erotuksesta.
Taloräpylät tarvitsevat tarkkaa silmää sille, mikä on korjattavissa kohtuulliseen hintaan ja mikä korjaamaton. Heidän on myös arvioitava, mihin talo voidaan myöhemmin myydä. Laske väärin, ja niiden tuotto voi nopeasti haihtua tai, mikä pahempaa, muuttua suoraksi tappioksi. Tai asunto ei välttämättä mene nopeasti kaupaksi, ja sitten talonpoika on juuttunut maksamaan lainan korkoja, kunnes ostaja löytyy.
Asuntoräpylät voivat turvautua ei-perinteisiin rahoituslähteisiin, koska he usein pitävät taloa mieluummin kuukausia kuin vuosia. Lisäksi perinteisen asuntolainan sulkemiskustannukset ovat korkeat.
Talon kääntäminen saa itse asiassa vuokranantajana olemisen tuntumaan passiiviselta toiminnalta. Sinun on johdettava joukko ihmisiä, jotka tekevät monia, ellei kaikkia korjauksia, ja sinun on oltava liikkeellepaneva voima jokaisessa liiketoimessa varmistaaksesi, että se tehdään ja tulee budjetilla tai alle. Ja etsit aina toista sopimusta, koska saat maksun vain, kun käännät kiinteistön.
Ehdotettu sinulle: 5 tapaa tuplata rahasi
Asuntolarit voivat myös hyödyntää 1031 verovapaata vaihtoa, jos he siirtävät sijoituksesta saadut tuotot toiseen tietyn ajan kuluessa ja tiettyjen sääntöjen mukaisesti.
Edut: Voidaan aloittaa pienestä asuinkiinteistöistä, käytännönläheinen hallinta (oikealle ihmiselle), suurempi tuotto vipuvaikutuksen avulla, mahdollisesti nopeat sijoituksen hyödyt (jos sinulla on taidot).
Haitat: Käytännöllinen hallinta, tarve pysyä kiinni asuntolainojen maksujen kanssa, vaikka tuloja ei kerry, kiinteistön peruskorjauskustannukset, vaatii tarkkaa katsetta arvon suhteen ja kykyä organisoida ja johtaa ammattilaisten tiimiä.
Kuinka ansaitset rahaa: aliarvostetun omaisuuden ostaminen ja kunnostaminen, myyminen lisää ja toistaminen, 1031 verovapaata vaihtoa.
Ehdotettu sinulle: Sijoitusrahasto vs. ETF: Ovatko ETF:t parempi sijoitus?
4. Osta REIT
Toisin kuin aikaisemmat vaihtoehdot, seuraavat kaksi tapaa sijoittaa kiinteistöihin ovat todella passiivisia. REIT:n tai kiinteistösijoitusrahaston ostaminen on loistava vaihtoehto niille, jotka haluavat kiinteistön tuottoa osakkeen omistamisen likviditeetillä ja suhteellisen yksinkertaisella tavalla. Ja voit myös kerätä osinkoa.
REITillä on lukuisia etuja perinteiseen kiinteistösijoittamiseen verrattuna, ja ne voivat helpottaa prosessia huomattavasti:
- Aloittamiseen tarvitaan vähemmän rahaa, mahdollisesti vain 20 tai 30 dollaria osakkeesta riippuen
- Ei vaivaa kiinteistön hallinnassa (esim. ei puheluita kello 3.00)
- Erittäin likvidejä ja REIT-osakkeita voidaan myydä milloin tahansa markkinoiden aukiolopäivänä
- Transaktiokustannukset ovat 0 dollaria, koska välittäjät ovat leikanneet palkkioita
- Houkutteleva pitkän aikavälin tuotto, keskimäärin 10,6 prosenttia 10 vuoden aikana 31.8.2021 asti
- Säännölliset neljännesvuosittaiset osingot, ja parhaat REIT:t kasvattavat maksuaan ajan myötä
- Monipuolisuus moniin kiinteistöihin tai jopa kiinteistöaloihin
REIT-sijoittamisessa ei kuitenkaan ole omat haittapuolensa. Kuten minkä tahansa osakkeen, REITin hinta voi vaihdella markkinoiden pyöriessä. Joten jos markkinat laskevat, REIT-hinnat voivat mennä sen mukana. Se on vähemmän ongelma pitkäaikaisille sijoittajille, jotka voivat laskeutua laskuun, mutta jos sinun on myytävä osakkeesi, et välttämättä saa sen arvoista milloin tahansa.
Ehdotettu sinulle: Kuinka ostaa osakkeita: Vaiheittainen opas
Jos ostat yksittäisiä REIT-osakkeita, sinun on analysoitava ne huolellisesti ammattianalyytikon työkalujen avulla. Yksi tapa välttää tämä haittapuoli on kuitenkin ostaa REIT-rahasto, joka omistaa useita REIT-rahastoja ja siten hajauttaa altistumistasi mille tahansa yritykselle tai toimialalle.
REITiin sijoittaminen on loistava tapa aloittaa aloittelijalle pienellä rahalla, mutta sinun on myös työskenneltävä sen parissa, koska on vielä joitain tapoja sotkea REIT-sijoitus.
Edut: Voidaan aloittaa lähes millä tahansa rahamäärällä, ei käytännön hallintaa, likvidit sijoitukset, säännölliset osingot, kyky hajauttaa omistukset helposti, laskennalliset verot pääomatuloista, jos omaisuutta pidetään.
Ehdotettu sinulle: Parhaat ETF:t vuodelle 2024
Haitat: REIT-osakkeet voivat vaihdella, REITillä on paljon velkaa, investointien läpinäkyvyyden puute.
Kuinka ansaitset rahaa: pääoman arvonnousu, kasvava osinkovirta.
5. Käytä online-kiinteistöalustaa
Online-kiinteistöalusta, kuten Fundrise tai Crowdstreet, voi auttaa sinua pääsemään kiinteistöihin isommissa kaupallisissa sopimuksissa ilman, että sinun tarvitsee lyödä satoja tuhansia tai jopa miljoonia. Nämä alustat auttavat yhdistämään kehittäjät sijoittajiin, jotka haluavat rahoittaa kiinteistöjä ja hyödyntää sitä, mikä voi olla varsin houkuttelevaa mahdollista tuottoa.
Suuri etu sijoittajille tässä on mahdollisuus saada leikkaus tuottoisasta kaupasta, jota he eivät ehkä muuten olisi voineet saada. Sijoittajat voivat osallistua velkasijoituksiin tai osakesijoituksiin erityisistä kaupan ehdoista riippuen. Nämä sijoitukset voivat maksaa käteisosuuksia ja tarjota tuottopotentiaalia, joka ei korreloi talouden kanssa, mikä antaa sijoittajille tavan hajauttaa salkkunsa markkinaperusteisiin omaisuuseriin.
Ehdotettu sinulle: Mitä ovat sijoitusrahastot?
Näillä alustoilla on kuitenkin joitain haittoja. Jotkut saattavat hyväksyä vain akkreditoidut sijoittajat (kuten henkilöt, joiden nettovarallisuus on vähintään 1 miljoona dollaria), joten niitä ei ehkä ole mahdollista edes käyttää, jos sinulla ei vielä ole rahaa. Vaikka jotkut alustat saattavat vaatia 25 000 dollarin vähimmäissijoituksen, toiset voivat päästää sinut ovesta 500 dollarilla.
Alustat myös veloittavat vuosittain hallinnointipalkkion, usein 1 prosentin, ja ne voivat lisätä siihen muita maksuja. Se voi vaikuttaa kalliilta maailmassa, jossa ETF:t ja sijoitusrahastot voivat veloittaa vain nolla prosenttia hajautetun osake- tai joukkovelkakirjasalkun rakentamisesta.
Vaikka alustat saattavat tarkistaa sijoituksensa, sinun on tehtävä sama, mikä tarkoittaa, että tarvitset taitoja analysoidaksesi tilaisuutta. Investoinnit ovat usein suhteellisen epälikvidejä, ja niillä on vain rajalliset mahdollisuudet lunastaa tietyn hankkeen loppuun asti. Ja toisin kuin sijoitukset REITiin tai jopa omaan vuokra-asuntoon, kun kauppa on tehty ja sijoituksesi on palautettu, saatat joutua etsimään toisen sopimuksen pitääksesi salkkusi kasvussa.
Edut: Ei käytännön hallintaa, voi yleensä aloittaa pienemmällä ennakkorahalla kuin suoralla kiinteistösijoituksella, säännöllisillä osingoilla, kyky helposti hajauttaa omistusosuudet, laskennalliset verot pääomatuloista, jos omaisuutta pidetään.
Ehdotettu sinulle: Kuinka sijoittaa osakkeisiin: Vaiheittainen opas aloittelijoille
Haitat: Likviditeetin puute, korkeammat ennakkokustannukset kuin sijoittaminen julkisesti noteerattuihin REIT-rahastoihin, investointien läpinäkyvyyden puute, korkeat sijoituspalkkiot.
Kuinka ansaitset rahaa: pääoman arvonnousu, osingot tai koronmaksut.
Onko kiinteistö hyvä sijoituspaikka?
Onko kiinteistösijoittaminen sinulle järkevää? Sinun on kysyttävä itseltäsi, millainen sijoittaja olet valmis olemaan. Voit ansaita paljon rahaa jokaisella kiinteistösijoituksella, joten kysymys on enemmän taloudellisesta asemastasi ja halukkuudestasi tehdä mitä tarvitset. Sijoituksen tyypin tulee vastata luonnettasi ja taitojasi, jos se on mahdollista.
Ehdotettu sinulle: Aktiivinen sijoittaminen vs. passiivinen sijoittaminen: Mitä eroa on?
Erityisesti potentiaalisten sijoittajien tulisi esittää itselleen kysymyksiä kolmella laajalla alueella:
- Taloudelliset resurssit: Onko sinulla resursseja sijoittaa tiettyyn kiinteistösijoitukseen? Mahdollisuuksia on kaikilla sijoitustasoilla. Onko sinulla resursseja maksaa asuntolaina, jos vuokralainen ei pysty? Kuinka paljon olet riippuvainen päivätyöstäsi, jotta investointi jatkuu?
- Halukkuus: Onko sinulla halua toimia vuokranantajana? Oletko valmis työskentelemään vuokralaisten kanssa ja ymmärtämään alueesi vuokralakeja? Vai haluaisitko mieluummin analysoida sopimuksia tai sijoituksia, kuten REIT-sopimuksia tai online-alustalla olevia? Haluatko vastata talonvaihtoyrityksen johtamisen vaatimuksiin?
- Tietoa ja taitoja: Vaikka monet sijoittajat voivat oppia työssään, onko sinulla erityistaitoja, jotka tekevät sinusta sopivamman yhdentyyppiseen sijoitukseen kuin toiseen? Pystytkö analysoimaan osakkeita ja rakentamaan houkuttelevan salkun? Voitko korjata vuokra-asuntosi tai korjata räpylä ja säästää nipun maksaville ammattilaisille?
“Jos eläkkeelle jääminen on vaarassa, on parasta jättää "spekulointi" asiantuntijoille ja keskittyä aloille, joista sinulla on syvällisempi ymmärrys, jotta voit helposti seurata sijoitustesi edistymistä”, sanoo James Richman, toimitusjohtaja JJ Richman, omaisuudenhoitaja.
Haluat ymmärtää omia taitojasi, kykyjäsi ja halukkuuttasi arvioida, millainen sijoitus sopii parhaiten. Eikä sinun tarvitse lisätä kiinteistöjä omaisuussalkkuisi menestyäksesi hyvin. Monet sijoittajat pitävät kiinni vain osakkeista tavoitteenaan saavuttaa markkinoiden pitkän aikavälin noin 10 prosentin vuosituotto ja nauttia passiivisen sijoittamisen eduista.
Kiinteistösijoittamisen tärkeimmät veroedut
Kiinteistöjen veroedut vaihtelevat suuresti sijoitustavasta riippuen, mutta kiinteistösijoittaminen voi tarjota huomattavia veroetuja. Käydään ne läpi sijoitustyypin perusteella:
Ehdotettu sinulle: Osakemarkkinoiden perusteet: 8 vinkkiä aloittelijoille
Oma asuinpaikka
- Saatat pystyä vähentämään asuntolainasi korkokulut erityisestä taloudellisesta tilanteestasi riippuen.
- Jos erittelet veroilmoituksesi, voit vähentää jopa 10 000 dollaria kiinteistöveroja.
- Kun myyt asuntosi, voit myös saada 250 000 dollarin myyntivoittoa (tai 500 000 dollaria, jos hakijat avioliitossa yhdessä) verovapaasti, jos olet asunut talossa kaksi vuotta ja kaksi viimeisten viidestä vuodesta.
Sinun vuokra-asuntosi
- Voit vähentää kiinteistöverot kaikista vuokratuloista, mikä vähentää verotettavaa voittoa.
- Voit myös vähentää korkokulusi ja poistot, jolloin verotettava tulo pienenee entisestään, vaikka jatkaisit kassavirran keräämistä.
- Kun myyt sijoituskiinteistön myöhemmin, verot määrätään sen alemmasta poistoarvosta. Jos kuitenkin siirrät myyntitulot uuteen taloon ja noudatat 1031-sääntöjä, voit lykätä voiton veroja.
Talon heiluttelu
- Siirtämällä tuottonsa seuraavaan kauppaansa ja noudattamalla 1031-pörssien sääntöjä, sijoittajat voivat edelleen lykätä voittoveroja - niin kauan kuin he voivat löytää hyviä kiinteistökauppoja.
REITs
- REIT:t tarjoavat houkuttelevan veroprofiilin – et joudu pääomatuloveroihin ennen kuin myyt osakkeita, ja voit pitää osakkeita kirjaimellisesti vuosikymmeniä välttääksesi veromiehen.
- Itse asiassa voit siirtää osakkeet perillisillesi, eivätkä he ole velkaa veroja voitoistasi.
- REIT:t ovat verotehokkaita, koska ne eivät maksa veroja yritystasolla, eli kaikki sinulle maksetut rahat on verotettu vain kerran.
Online-kiinteistökaupat
- Näistä sijoituksista aiheutuvat verot voivat vaihdella sen mukaan, millaisen sijoituksen teet.
- Jotkut sijoitukset ovat teknisesti REIT-sijoituksia, joten niitä käsitellään kyseisen verojärjestelmän mukaisesti (ilman yritystason veroja), kun taas toiset voivat olla velka- tai osakesijoituksia.
- Yleensä kaikista tuloista, kuten rahanjaosta näistä tuloista, verotetaan sinä vuonna, jolloin ne saadaan, kun taas kaikki luovutusvoittoverot lykätään, kunnes ne realisoidaan.
Lopputulos
Sijoittajilla, jotka haluavat päästä mukaan kiinteistöpeliin, on useita vaihtoehtoja monenlaisiin budjettiin. Kiinteistö voi olla houkutteleva sijoituskohde, mutta sijoittajat haluavat olla varmoja, että heidän sijoitustyyppinsä sopivat heidän halukkuuteensa ja kykyynsä hallita sitä, mukaan lukien aikasitoumukset.
