Son bir yılda konut fiyatlarındaki büyük artışın ardından piyasanın yavaşlamaya başladığı görülüyor. Bununla birlikte, fiyat değişiklikleri olumlu olmaya devam ediyor. İyi haber şu ki, faiz oranları hala düşük, bu da nakit yığınları üzerinde oturmayan potansiyel gayrimenkul yatırımcıları için bir fırsat sunuyor.
Harika bir yatırım mülkü seçmek kendi başına yeterince zor olsa da, o mükemmel evi veya daireyi bulduktan sonra, onu nasıl finanse edeceksiniz? Biraz yaratıcılık ve hazırlık, birçok gayrimenkul yatırımcısı için finansman sağlayabilir.
Yatırım amaçlı gayrimenkulleri finanse etmek için beş ipucu:
- Büyük bir ön ödeme yapın
- "Güçlü bir borçlu olun"”
- Yerel bir bankaya dönün
- Sahibinden finansman isteyin
- Evinizin öz sermayesine dokunun
Bir konut yatırımı için borç almaya hazırsanız, bu ipuçları başarı şansınızı artırmanıza yardımcı olabilir.
1. Büyük bir ön ödeme yapın
İpotek sigortası yatırım amaçlı gayrimenkulleri kapsamadığından, bir borç verenden geleneksel finansmanı güvence altına almak için genellikle en az yüzde 20 indirim yapmanız gerekir. Denver'daki Huettner Capital'in başkanı olan ipotek komisyoncusu Todd Huettner'e göre, yüzde 25'i indirebilirseniz, daha da iyi bir faiz oranına hak kazanabilirsiniz.
Sizin için önerilenler: 2023'de para kazanmanıza yardımcı olacak 18 pasif gelir fikri
Daha büyük bir peşinat size “oyunda daha fazla görünüm” sağlar ve bu nedenle yatırım işe yaramazsa daha fazlasını kaybedersiniz. Bu güçlü bir teşvik olabilir ve daha büyük bir peşinat aynı zamanda bankaya yatırımını kaybetmeye karşı daha fazla güvenlik sağlar. Yatırım kötü giderse, banka mülkteki herhangi bir parayı kaybetmeye başlamadan önce tüm hissenizi kaybedersiniz.
Peşinat paranız yoksa, mülk üzerinde ikinci bir ipotek almayı deneyebilirsiniz, ancak bu muhtemelen zorlu bir mücadele olacaktır.
2. “Güçlü bir borçlu olun”
Aralarında kredi-değer oranı ve ilgilendiğiniz borç verenin politikaları gibi birçok faktör bir yatırım amaçlı gayrimenkulün kredi koşullarını etkileyebilse de, bir anlaşma yapmadan önce kredi puanınızı kontrol etmek isteyeceksiniz.
“740'ın altında, aynı faiz oranı için size ek paraya mal olmaya başlayabilir” diyor Huettner. “740'ın altında, faiz oranının aynı kalması için bir ücret ödemeniz gerekecek. Bu, aynı oranı korumak için bir puanın dörtte birinden 2 puana kadar değişebilir.”
Sizin için önerilenler: gayrimenkule nasıl yatırım yapılır
Bir puan, ipotek kredisinin yüzde birine eşittir. Yani 100.000 dolarlık bir kredinin bir noktası 1.000 dolara eşit olacaktır. (İşte puan satın almaya değer.)
Puanınız 740'ın altındaysa puan ödemenin alternatifi daha yüksek bir faiz oranını kabul etmektir.
Buna ek olarak, en az altı ay boyunca kişisel ve yatırımla ilgili tüm harcamalarınızı ödemek için bankada rezerv bulundurmak, borç verme denkleminin bir parçası haline geldi.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 11 yatırım
“Birden fazla kiralık mülkünüz varsa (borç verenler) artık her mülk için rezerv istiyor” diyor Huettner. "Bu şekilde, boş yeriniz varsa, ölmemişsinizdir.”
3. Yerel bir bankaya veya komisyoncuya başvurun
Peşinatınız olması gerektiği kadar büyük değilse veya başka hafifletici nedenleriniz varsa, finansman için büyük bir ulusal finans kurumu yerine bir mahalle bankasına gitmeyi düşünün.
“Biraz daha esnek olacaklar,” diyor Huettner. Ayrıca yerel pazarı daha iyi tanıyabilir ve yerel olarak yatırım yapmaya daha fazla ilgi duyabilirler.
Sizin için önerilenler: Kiralık mülk satın almak için 10 ipucu
Mortgage brokerleri, çok çeşitli kredi ürünlerine erişimleri olduğu için başka bir iyi seçenektir - ancak bir tanesine karar vermeden önce biraz araştırma yapın.
“Geçmişleri nedir?” diye soruyor Huettner. "Üniversite diploması var mı? Herhangi bir meslek kuruluşuna aitler mi? biraz titizlik göstermelisin.”
4. Sahibinden finansman isteyin
Hemen hemen herkesin banka kredisine hak kazanabileceği günlerde, mal sahibi finansmanı talebi, satıcıları potansiyel alıcılardan şüpheli hale getirmek için kullanılırdı. Ama şimdi daha kabul edilebilir çünkü krediler daraldı ve borç alanlar için standartlar arttı.
Ancak, bu rotaya gitmeye karar verirseniz, bir oyun planınız olmalıdır.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 10 uzun vadeli yatırım
“Huettner, 'Bu tutarda para ve bu şartlarla mal sahibi finansmanı yapmak istiyorum' demelisiniz” diyor. “Satıcıyı mal sahibi finansmanıyla satmalısınız ve size.”
Bu oyun planı, satıcıya, işlem konusunda ciddi olduğunuzu ve sunduğunuz pratik varsayımlara dayalı olarak gerçek bir anlaşma yapmaya hazır olduğunuzu gösterir.
5. Evinizin öz sermayesine dokunun
Birincil ikametgahınızda veya diğer yatırım amaçlı gayrimenkulünüzde önemli miktarda öz sermayeniz varsa, bunu bir finansman şekli olarak kullanabilirsiniz. Evinizin öz sermayesine dokunmak istiyorsanız, bunun için birkaç yol var.
Sizin için önerilenler: tahvillere nasıl yatırım yapılır
Ev kredisi
Ev sermayenizden yararlanmak için bir seçenek, bir ev sermayesi kredisidir. Bu kredilerin avantajı, evinizdeki öz sermaye ile güvence altına alınmış olmalarıdır. Bu, faiz oranlarının 30 yıla varan geri ödeme vadeleriyle nispeten düşük olmasını sağlar. Kredisi iyi olanlar için faiz oranları daha da düşük olabilir.
Ev sermayesi kredi limiti
Bir ev sermayesi kredi limiti, ev sermayenize dokunmanın başka bir yoludur. Bu krediler aynı zamanda konut öz sermayeniz tarafından da güvence altına alınır, ancak bu durumda, fonları toplu ödeme yerine gerektiği gibi çekersiniz. Konut öz sermaye kredileri, konut öz sermaye kredilerinden daha düşük faiz oranlarına sahip olabilir, ancak faiz oranları değişkendir. Böylece, gelecekte ev sermayesi kredi limitiniz için daha yüksek bir faiz oranı ödeyerek kendinizi bulabilirsiniz.
Nakit çıkışlı yeniden finansman
Nakit çıkışı yeniden finansmanı, mevcut ipoteğinizi geri öder ve onu yeni, daha büyük bir ipotekle değiştirir. Daha sonra eski ipotek ile yeni ipotek arasındaki farka nakit olarak erişmenizi sağlar. Daha sonra bu parayı yatırım amaçlı gayrimenkullerinizi finanse etmek için kullanabilirsiniz. Yeni kredi genellikle daha düşük bir faiz oranına veya daha kısa geri ödeme süresine sahiptir.
Diğer yaratıcı finansman seçenekleri
Her şey başarısız olursa, bazen yaratıcı olmanız gerekir. Neyse ki, yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü finanse etmek için birkaç başka seçenek daha var.
Sizin için önerilenler: Yatırım fonu vs. ETF: ETF'ler daha iyi bir yatırım mı?
Eşler arası kredi
Eşler arası borç verme, son yıllarda çevrimiçi olarak ortaya çıkan birkaç borç verme platformuyla popüler hale geldi. Bu, yatırımcıların çeşitli amaçlarla finansmana ihtiyaç duyan borçlularla bağlantı kurmasının bir yoludur. Yatırımcılar onları alternatif bir yatırım şekli olarak seviyor ama tabii ki diğer tarafta da birileri var. Kredi itibarına bağlı olarak ücretler ve faiz oranları genellikle düşüktür.
Sabit krediler
Düzelt ve çevir kredileri, adından da anlaşılacağı gibi, genellikle ev paletlerine yönelik kısa vadeli kredilerdir. Bunlar, faiz oranları tipik olarak yüzde 12 ila 18 ve artı iki ila beş puan arasında olan sabit para kredileridir. Önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde tamir etmek ve satmak istediğiniz bir mülkle karşılaşırsanız, bir düzeltme kredisi bir göz atmaya değer olabilir.
Hayat sigortası poliçeleri
Hayat sigortası, kredi verenler için tercih edilen likit bir varlık (türüne bağlı olarak) olarak kabul edilebilir. Özellikle, kalıcı bir hayat sigortası poliçesi size nakit paraya kolay erişim sağlar. Yeni bir ev satın alırken yardımcı olabilecek bu paraya karşı borç alabilirsiniz. Bu sizi borç verenler için daha çekici kılar ve finansman sağlamayı kolaylaştırır.
Kredi kartları ve bireysel krediler
Kredi kartları ve kişisel krediler, ev satın alımınızın bir kısmını finanse etmenin kolay bir yolu olabilir. Bazı kredi kartlarının yüzde sıfır tanıtım teklifleri vardır ve kişisel krediler yaklaşık 100.000 ABD Dolarına kadar borç almanıza izin verebilir.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 8 kısa vadeli yatırım
Her ikisi de uygun bir finansman şekli olsa da, kişisel krediler ve herhangi bir tanıtım teklifinden sonra kredi kartları gibi genellikle yüksek faiz oranlarına sahiptir. Bu nedenle, bu ilk seçeneğiniz olmamalı, ancak bir tutamda ek finansman sağlayabilir.
marj kredileri
Marj kredileri, bir mülkü finanse etmek için kullanılabilen ve borçlunun yatırımlarıyla desteklenen bir kredi limitidir. Genellikle kısa vadeli bir fonlama aracı olarak kullanılırlar ve yatırım portföyünüzün değeri düşerse, marj tamamlama ve artan zararlar gibi bir dizi riskle birlikte gelirler.
Emeklilik geliri yaratmak için gayrimenkul kullanın
Gayrimenkul, bireylerin emeklilik geliri elde etmeleri için popüler bir yoldur. Aslında, yakın tarihli bir araştırmaya göre, artık Amerikalıların en sevdiği uzun vadeli yatırım.
Bu popülerlik kısmen, yatırımcıların kiracılarından düzenli bir aylık kira toplaması nedeniyle istikrarlı bir gelir akışı sağlayan gayrimenkule dayanıyor. Emekliler için sabit bir gelir, tam olarak istihdam edilmediğinde tam olarak aradıkları türden bir güvencedir.
Sizin için önerilenler: yatırım fonları nelerdir?
Ve emeklilerin bu geliri ters gidiyor. Zamanla, iyi yönetilen bir mülk, kiralarını artırabilir ve her ay yatırımcıların cebine daha fazla para yatırabilir. Mülkün değeri de artabilir, bu nedenle başka bir mülkü satma veya hatta başka bir mülke yatırım yapma zamanı geldiğinde, yararlanılabilecek bir öz sermaye vardır. Tabii ki, yatırım amaçlı gayrimenkulün başka avantajları da var, özellikle vergiler konusunda.
Doğrudan mülk yönetimine girmek istemiyorsanız, borsadaki gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) aracılığıyla satın alabilir ve tüm sorunları profesyonel bir yöneticiye bırakabilirsiniz. GYO'lar, istikrarlı temettüleri nedeniyle emekliler arasında son derece popülerdir.
Alt çizgi
Gayrimenkul, genellikle kazançların zamanla gelme eğiliminde olduğu uzun vadeli bir oyundur. Ancak gayrimenkule nasıl yatırım yaparsanız yapın, akıllı yatırım ilkelerini takip ederseniz para kazanabilirsiniz.
Mülkü finanse ederken, krediyi çekerken ödemeleri karşılayabileceğinizden emin olun. Ardından, krediyi zaman içinde öderken, sağlam borçlanma geçmişinize dayanarak faiz giderlerini nasıl daha da azaltabileceğinizi ve ödenmemiş kredi bakiyenizi nasıl azaltabileceğinizi düşünün.
Sizin için önerilenler: Hisse senetleri nedir ve nasıl çalışırlar?
