Nach einem starken Anstieg der Immobilienpreise im vergangenen Jahr scheint sich der Markt zu verlangsamen. Dennoch bleiben Preisänderungen positiv. Die gute Nachricht ist, dass die Zinssätze immer noch niedrig sind, was eine Chance für potenzielle Immobilieninvestoren darstellt, die nicht auf einem Haufen Bargeld sitzen.
Die Auswahl einer großartigen Anlageimmobilie ist zwar schon schwierig genug, aber wenn Sie das perfekte Haus oder die perfekte Wohnung gefunden haben, wie gehen Sie dann vor, um sie zu finanzieren? Mit ein wenig Kreativität und Vorbereitung kann die Finanzierung für viele Immobilieninvestoren in greifbare Nähe gerückt werden.
Hier sind fünf Tipps zur Finanzierung von Anlageimmobilien:
- Machen Sie eine beträchtliche Anzahlung
- Seien Sie ein „starker Kreditnehmer”
- Wenden Sie sich an eine lokale Bank
- Fragen Sie nach einer Eigentümerfinanzierung
- Tippen Sie auf Ihr Eigenheimkapital
Wenn Sie bereit sind, einen Kredit für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufzunehmen, können diese Tipps dazu beitragen, Ihre Erfolgschancen zu verbessern.
1. Machen Sie eine beträchtliche Anzahlung
Da die Hypothekenversicherung keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abdeckt, müssen Sie im Allgemeinen mindestens 20 Prozent hinterlegen, um sich eine traditionelle Finanzierung durch einen Kreditgeber zu sichern. Wenn Sie 25 Prozent einzahlen können, qualifizieren Sie sich möglicherweise für einen noch besseren Zinssatz, so der Hypothekenmakler Todd Huettner, Präsident von Huettner Capital in Denver.
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Eine größere Anzahlung gibt Ihnen „mehr Haut im Spiel“ und somit mehr zu verlieren, wenn die Investition nicht funktioniert. Das kann ein starker Anreiz sein, und eine größere Anzahlung gibt der Bank auch mehr Sicherheit gegen den Verlust ihrer Investition. Wenn die Investition schlecht läuft, verlieren Sie Ihren gesamten Einsatz, bevor die Bank anfängt, Geld in der Immobilie zu verlieren.
Wenn Sie das Geld für die Anzahlung nicht haben, können Sie versuchen, eine zweite Hypothek auf das Grundstück aufzunehmen, aber es ist wahrscheinlich ein harter Kampf.
2. Seien Sie ein „starker Kreditnehmer”
Obwohl viele Faktoren – darunter das Belehnungsverhältnis und die Richtlinien des Kreditgebers, mit dem Sie es zu tun haben – die Bedingungen eines Darlehens für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beeinflussen können, sollten Sie Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen, bevor Sie ein Geschäft abschließen.
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“Unter [einem Score von] 740 kann es Sie bei gleichem Zinssatz zusätzliches Geld kosten“, sagt Hüttner. „Unter 740 müssen Sie eine Gebühr zahlen, damit der Zinssatz gleich bleibt. Das kann von einem Viertelpunkt bis zu 2 Punkten reichen, um die gleiche Rate beizubehalten.”
Ein Punkt entspricht einem Prozent des Hypothekendarlehens. Ein Punkt bei einem Darlehen von 100.000 USD würde also 1.000 USD entsprechen. (Hier lohnt es sich, Punkte zu kaufen.)
Die Alternative zum Zahlen von Punkten, wenn Ihre Punktzahl unter 740 liegt, besteht darin, einen höheren Zinssatz zu akzeptieren.
Darüber hinaus ist es Teil der Kreditvergabegleichung geworden, Reserven in der Bank zu haben, um alle Ihre Ausgaben – persönliche und investitionsbezogene – für mindestens sechs Monate zu bezahlen.
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“Wenn Sie mehrere Mietobjekte haben, wollen (Kreditgeber) jetzt Reserven für jedes Objekt“, sagt Hüttner. „Auf diese Weise sind Sie nicht tot, wenn Sie freie Stellen haben.”
3. Wenden Sie sich an eine lokale Bank oder einen Makler
Wenn Ihre Anzahlung nicht ganz so hoch ist, wie sie sein sollte, oder wenn Sie andere mildernde Umstände haben, ziehen Sie in Betracht, sich für eine Finanzierung an eine Bank in der Nachbarschaft zu wenden, anstatt an ein großes nationales Finanzinstitut.
“Sie werden etwas flexibler sein“, sagt Hüttner. Sie kennen möglicherweise auch den lokalen Markt besser und haben ein größeres Interesse daran, vor Ort zu investieren.
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Hypothekenmakler sind eine weitere gute Option, da sie Zugang zu einer breiten Palette von Kreditprodukten haben – aber recherchieren Sie, bevor Sie sich für eines entscheiden.
“Was ist ihr Hintergrund?“ fragt Hüttner. „Haben sie einen Hochschulabschluss? Gehören sie irgendwelchen Berufsverbänden an? Sie müssen ein wenig Sorgfalt walten lassen.”
4. Fragen Sie nach einer Eigentümerfinanzierung
In Zeiten, in denen sich fast jeder für einen Bankkredit qualifizieren konnte, machte die Anfrage nach einer Eigentümerfinanzierung Verkäufer misstrauisch gegenüber potenziellen Käufern. Aber jetzt ist es akzeptabler, weil die Kreditvergabe verschärft und die Standards für Kreditnehmer gestiegen sind.
Sie sollten jedoch einen Spielplan haben, wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden.
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“Da muss man sagen: ‚Mit dieser Summe und diesen Konditionen möchte ich eine Bauherrenfinanzierung machen'“, sagt Hüttner. „Sie müssen den Verkäufer bei der Eigentümerfinanzierung verkaufen, und zwar bei Ihnen.”
Dieser Spielplan zeigt dem Verkäufer, dass Sie die Transaktion ernst meinen und dass Sie bereit sind, ein echtes Geschäft auf der Grundlage der von Ihnen präsentierten praktischen Annahmen abzuschließen.
5. Tippen Sie auf Ihr Eigenheimkapital
Wenn Sie über einen erheblichen Anteil an Eigenkapital an Ihrem Hauptwohnsitz oder anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verfügen, können Sie dieses als Finanzierungsform nutzen. Wenn Sie Ihr Eigenheimkapital anzapfen möchten, gibt es ein paar Möglichkeiten, dies zu tun.
Eigenheimdarlehen
Eine Möglichkeit, Ihr Eigenheimkapital zu nutzen, ist ein Eigenheimdarlehen. Der Vorteil dieser Darlehen ist, dass sie durch das Eigenkapital Ihres Eigenheims gesichert sind. Dadurch können die Zinsen bei Laufzeiten von bis zu 30 Jahren relativ niedrig sein. Für Personen mit guter Bonität können die Zinsen sogar noch niedriger sein.
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Eigenheimkreditlinie
Eine Eigenheimkreditlinie ist eine weitere Möglichkeit, Ihr Eigenheimkapital anzuzapfen. Auch diese Darlehen sind durch Ihr Eigenheim abgesichert, jedoch beziehen Sie die Mittel in diesem Fall nach Bedarf statt als Einmalbetrag. Home-Equity-Kreditlinien können Zinssätze haben, die niedriger sind als Home-Equity-Darlehen, aber die Zinssätze sind variabel. Daher könnten Sie in Zukunft einen höheren Zinssatz für Ihren Eigenheimkredit zahlen.
Cash-out-Refinanzierung
Bei einer Auszahlungsrefinanzierung wird Ihre bestehende Hypothek ausgezahlt und durch eine neue, größere ersetzt. Dann steht Ihnen die Differenz zwischen der alten und der neuen Hypothek in Form von Bargeld zur Verfügung. Mit diesem Geld können Sie dann Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien finanzieren. Der neue Kredit hat oft auch einen niedrigeren Zinssatz oder eine kürzere Laufzeit.
Weitere kreative Finanzierungsmöglichkeiten
Wenn alles andere fehlschlägt, muss man manchmal kreativ werden. Glücklicherweise gibt es mehrere andere verfügbare Optionen, um Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu finanzieren.
Peer-to-Peer-Kreditvergabe
Peer-to-Peer-Kredite sind in den letzten Jahren populär geworden, da mehrere Kreditplattformen online aufgetaucht sind. Auf diese Weise können Anleger mit Kreditnehmern in Kontakt treten, die Finanzierungen für verschiedene Zwecke benötigen. Investoren mögen sie als alternative Anlageform, aber natürlich gibt es auch jemanden auf der anderen Seite. Gebühren und Zinsen sind je nach Bonität in der Regel niedrig.
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Fix-and-Flip-Darlehen
Fix-and-Flip-Darlehen sind, wie der Name schon sagt, im Allgemeinen kurzfristige Darlehen, die für Hausflipper bestimmt sind. Dies sind Hartgelddarlehen mit Zinssätzen in der Regel im Bereich von 12 bis 18 Prozent plus zwei bis fünf Punkte. Wenn Sie auf eine Immobilie stoßen, die Sie in den nächsten 12 bis 18 Monaten reparieren und verkaufen möchten, könnte ein Fix-and-Flip-Darlehen einen Blick wert sein.
Lebensversicherungen
Lebensversicherungen können (je nach Art) als liquide Mittel angesehen werden, was für Kreditgeber vorzuziehen ist. Insbesondere eine unbefristete Lebensversicherung verschafft Ihnen einen einfachen Zugang zu Bargeld. Sie können gegen dieses Geld einen Kredit aufnehmen, der beim Kauf eines neuen Hauses helfen kann. Das macht Sie für Kreditgeber attraktiver und könnte die Finanzierung erleichtern.
Kreditkarten und Privatkredite
Kreditkarten und Privatkredite können eine einfache Möglichkeit sein, einen Teil Ihres Hauskaufs zu finanzieren. Bei einigen Kreditkarten gibt es Einführungsangebote von null Prozent, und mit Privatkrediten können Sie bis zu 100.000 US-Dollar leihen.
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Beide sind zwar eine bequeme Finanzierungsform, aber Privatkredite haben oft hohe Zinsen, ebenso wie Kreditkarten nach etwaigen Einführungsangeboten. Daher sollte dies nicht Ihre erste Option sein, aber es kann zur Not eine zusätzliche Finanzierung bieten.
Margin-Darlehen
Margendarlehen sind eine Kreditlinie, die zur Finanzierung einer Immobilie verwendet werden kann und durch die Investitionen eines Kreditnehmers abgesichert ist. Sie werden in der Regel als kurzfristiges Finanzierungsinstrument verwendet und sind mit einer Reihe von Risiken verbunden, z. B. Nachschussforderungen und verstärkten Verlusten, wenn Ihr Anlageportfolio an Wert verliert.
Verwenden Sie Immobilien, um Alterseinkommen zu schaffen
Immobilien sind eine beliebte Möglichkeit für Privatpersonen, Alterseinkommen zu generieren. Laut einer kürzlich durchgeführten Studie ist es sogar die beliebteste langfristige Investition der Amerikaner.
Diese Popularität hängt zum Teil davon ab, dass Immobilien einen stetigen Einkommensstrom generieren, da Investoren eine regelmäßige monatliche Miete von ihren Mietern erhalten. Für Rentner ist ein geregeltes Einkommen genau die Sicherheit, die sie suchen, wenn sie nicht voll erwerbstätig sind.
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Und Rentner haben auf diesem Einkommen einen Vorteil. Im Laufe der Zeit kann eine gut verwaltete Immobilie ihre Mieten erhöhen und jeden Monat mehr Geld in die Taschen der Anleger stecken. Die Immobilie kann auch im Wert steigen, sodass beim Verkauf oder sogar der Investition in eine andere Immobilie Eigenkapital vorhanden ist, das angezapft werden kann. Natürlich haben als Finanzinvestition gehaltene Immobilien weitere Vorteile, insbesondere in Bezug auf Steuern.
Wenn Sie nicht direkt in die Verwaltung von Immobilien einsteigen möchten, können Sie sie über Real Estate Investment Trusts (REITs) an der Börse kaufen und einen professionellen Manager mit allen Problemen beauftragen. REITs sind bei Rentnern aufgrund ihrer stetigen Dividenden enorm beliebt.
Das Endergebnis
Immobilien sind in der Regel ein langfristiges Spiel, bei dem die Gewinne im Laufe der Zeit eintreten. Aber wie auch immer Sie in Immobilien investieren, Sie können Geld verdienen, wenn Sie intelligente Anlageprinzipien befolgen.
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Achten Sie bei der Finanzierung von Immobilien darauf, dass Sie sich die Raten bei Kreditaufnahme leisten können. Wenn Sie dann das Darlehen im Laufe der Zeit zurückzahlen, überlegen Sie, wie Sie die Zinsaufwendungen basierend auf Ihrer soliden Kredithistorie und einem niedrigeren ausstehenden Darlehenssaldo möglicherweise noch weiter reduzieren können.
