Nakon velikog povećanja cijena nekretnina tijekom prošle godine, čini se da tržište počinje usporavati. Ipak, promjene cijena ostaju pozitivne. Dobra vijest je da su kamatne stope još uvijek niske, što predstavlja priliku za buduće investitore u nekretnine koji ne sjede na hrpama novca.
Iako je odabir velike investicijske nekretnine dovoljno težak sam po sebi, nakon što pronađete savršenu kuću ili stan, kako ćete je financirati? Malo kreativnosti i pripreme može donijeti financiranje na dohvat za mnoge investitore u nekretnine.
Evo pet savjeta za financiranje ulaganja u nekretnine:
- Uplatite znatnu kaparu
- Budite „jaki zajmoprimac”
- Obratite se lokalnoj banci
- Zatražite financiranje vlasnika
- Dodirnite svoj kapital
Ako ste spremni posuditi za stambenu ulaganje u nekretninu, ovi savjeti mogu vam pomoći povećati šanse za uspjeh.
1. Uplatite znatnu kaparu
Budući da hipotekarno osiguranje neće pokriti investicijske nekretnine, općenito ćete morati uplatiti najmanje 20 posto da biste osigurali tradicionalno financiranje od zajmodavca. Ako možete smanjiti 25 posto, mogli biste se kvalificirati za još bolju kamatnu stopu, kaže hipotekarni broker Todd Huettner, predsjednik Huettner Capitala u Denveru.
Predlaže se za vas: 18 ideja o pasivnom prihodu koje će vam pomoći zaraditi novac u 2024
Veći predujam daje vam "više kože u igri" i stoga više možete izgubiti ako ulaganje ne uspije. To može biti snažan poticaj, a veći predujam također pruža banci veću sigurnost od gubitka ulaganja. Ako ulaganje prođe loše, izgubit ćete cijeli ulog prije nego što banka počne gubiti novac u nekretnini.
Ako nemate predujam, možete pokušati dobiti drugu hipoteku na nekretninu, ali vjerojatno će to biti teška borba.
2. Budite “jaki zajmoprimac”
Iako mnogi čimbenici – među njima omjer zajma i vrijednosti i politike zajmodavca s kojima imate posla – mogu utjecati na uvjete zajma za ulaganje u nekretninu, htjet ćete provjeriti svoju kreditnu ocjenu prije nego što pokušate sklopiti posao.
Predlaže se za vas: Kako investirati u nekretnine
“Ispod [ocjene] 740, može vas početi koštati dodatnog novca za istu kamatnu stopu”, kaže Huettner. “Ispod 740, morat ćete platiti naknadu kako bi kamatna stopa ostala ista. To može varirati od jedne četvrtine boda do 2 boda kako bi se zadržala ista stopa.”
Bod je jednak jednom postotu hipotekarnog kredita. Dakle, bod na zajmu od 100.000 dolara bio bi jednak 1.000 dolara. (Evo kada se isplati kupiti bodove.)
Alternativa plaćanju bodova ako je vaš rezultat ispod 740 je prihvaćanje veće kamatne stope.
Predlaže se za vas: 11 najboljih investicija u 2024
Osim toga, imati rezerve u banci za plaćanje svih vaših troškova - osobnih i povezanih s ulaganjem - najmanje šest mjeseci postalo je dio jednadžbe zajma.
“Ako imate više nekretnina za iznajmljivanje, (zajmodavci) sada žele rezerve za svaku nekretninu”, kaže Huettner. “Na taj način, ako imate slobodnih mjesta, niste mrtvi.”
3. Obratite se lokalnoj banci ili brokeru
Ako vam predujam nije toliko velik koliko bi trebao biti ili ako imate druge olakotne okolnosti, razmislite o odlasku u banku u susjedstvu radi financiranja, a ne u veliku nacionalnu financijsku instituciju.
Predlaže se za vas: 10 savjeta za kupnju nekretnine za najam
“Imat će malo više fleksibilnosti,” kaže Huettner. Oni također mogu bolje poznavati lokalno tržište i imati više interesa za lokalno ulaganje.
Hipotekarni brokeri su još jedna dobra opcija jer imaju pristup širokom rasponu kreditnih proizvoda – ali malo istražite prije nego što se odlučite za jedan.
“Koja je njihova pozadina?” pita Huettner. “Imaju li fakultetsku diplomu? Pripadaju li nekoj strukovnoj organizaciji? Morate malo proučiti.”
4. Zatražite financiranje vlasnika
U danima kada se gotovo svatko mogao kvalificirati za bankovni zajam, zahtjev za vlasničkim financiranjem znao je da su prodavači sumnjičavi prema potencijalnim kupcima. Ali sada je to prihvatljivije jer su krediti pooštreni, a standardi za zajmoprimce porasli.
Predlaže se za vas: 10 najboljih dugoročnih investicija u 2024
Međutim, trebali biste imati plan igre ako odlučite krenuti ovim putem.
“Morate reći: 'Želio bih financirati vlasnika s ovim iznosom novca i ovim uvjetima', kaže Huettner. “Morate prodati prodavača na temelju vlasničkog financiranja i na vas.”
Ovaj plan igre pokazuje prodavatelju da ste ozbiljni u vezi s transakcijom i da ste spremni sklopiti pravi posao na temelju praktičnih pretpostavki koje ste iznijeli.
5. Dodirnite svoj kapital
Ako imate značajan dio kapitala u svom primarnom prebivalištu ili drugoj investicijskoj nekretnini, možete ga koristiti kao oblik financiranja. Ako želite iskoristiti svoj kapital, postoji nekoliko načina da to učinite.
Predlaže se za vas: Kako ulagati u obveznice
Kućni zajam
Jedna od opcija za iskorištavanje vašeg stambenog kapitala je zajam stambenog kapitala. Prednost ovih zajmova je da su osigurani kapitalom u vašem domu. To omogućuje da kamatne stope budu relativno niske s rokovima otplate do 30 godina. Za one s dobrim kreditom, kamate mogu biti i niže.
Kreditna linija stambenog kapitala
Kreditna linija za vlasnički kapital je još jedan način da iskoristite svoj kapital. Ovi krediti su također osigurani vašom kućom, ali u ovom slučaju sredstva povlačite po potrebi umjesto kao paušalni iznos. Linija kredita za stambeni kapital može imati kamatne stope niže od stambenih kredita, ali su kamatne stope promjenjive. Stoga biste u budućnosti mogli plaćati višu kamatnu stopu na kreditnu liniju svog doma.
Refinanciranje gotovine
Refinanciranje gotovine isplaćuje vašu postojeću hipoteku i zamjenjuje je novom, većom. Zatim vam daje pristup razlici između stare i nove hipoteke u obliku gotovine. Zatim možete upotrijebiti taj novac za financiranje svojih investicijskih nekretnina. Novi kredit često ima nižu kamatnu stopu ili kraći rok otplate.
Ostale kreativne mogućnosti financiranja
Ako sve drugo ne uspije, ponekad morate biti kreativni. Srećom, postoji nekoliko drugih dostupnih opcija za financiranje vaše investicijske nekretnine.
Predlaže se za vas: Zajednički fond u odnosu na ETF: Jesu li ETF-ovi bolja investicija?
Peer-to-peer pozajmljivanje
Peer-to-peer pozajmljivanje postalo je popularno posljednjih godina s nekoliko platformi za pozajmljivanje koje se pojavilo na internetu. To je način na koji se investitori mogu povezati s zajmoprimcima kojima je potrebna financiranje u različite svrhe. Investitori ih vole kao oblik alternativnog ulaganja, ali, naravno, postoji i netko s druge strane. Naknade i kamate općenito su niske, ovisno o kreditnoj sposobnosti.
Fix-and-flip krediti
Fix-and-flip krediti, kao što im naziv govori, općenito su kratkoročni krediti namijenjeni kućnim perajama. To su zajmovi s tvrdim novcem s kamatnim stopama obično u rasponu od 12 do 18 posto, plus dva do pet bodova. Ako naiđete na nekretninu koju biste željeli popraviti i prodati u sljedećih 12 do 18 mjeseci, možda bi vrijedilo pogledati zajam s fiksnim i preokretima.
Police životnog osiguranja
Životno osiguranje može se smatrati likvidnom imovinom (ovisno o vrsti), što je poželjno za zajmodavce. Konkretno, polica trajnog životnog osiguranja omogućuje vam lak pristup gotovini. Uz taj novac možete posuditi što može pomoći pri kupnji novog doma. To vas čini privlačnijim zajmodavcima i moglo bi olakšati osiguranje financiranja.
Predlaže se za vas: 8 najboljih kratkoročnih investicija u 2024
Kreditne kartice i osobni zajmovi
Kreditne kartice i osobni zajmovi mogu biti jednostavan način financiranja dijela kupnje kuće. Neke kreditne kartice imaju uvodne ponude od nula posto, a osobni zajmovi mogu vam omogućiti posuđivanje do oko 100.000 USD.
Iako su oboje prikladan oblik financiranja, osobni zajmovi često imaju visoke kamatne stope, kao i kreditne kartice nakon bilo koje uvodne ponude. Dakle, ovo ne bi trebala biti vaša prva opcija, ali može pružiti dodatno financiranje u malom.
Maržni zajmovi
Maržni zajmovi su kreditna linija koja se može koristiti za financiranje nekretnine i potkrijepljena su ulaganjima zajmoprimca. Obično se koriste kao alat za kratkoročno financiranje i dolaze s nizom rizika kao što su poziv na maržu i povećani gubici ako vaš investicijski portfelj opadne vrijednost.
Predlaže se za vas: Što su investicijski fondovi?
Koristite nekretnine za stvaranje prihoda za mirovinu
Nekretnine su popularan način za pojedince za ostvarivanje prihoda za mirovinu. Zapravo, to je sada omiljena dugoročna investicija Amerikanaca, prema nedavnoj studiji.
Ta se popularnost djelomično oslanja na nekretnine koje stvaraju stalan dotok prihoda, budući da ulagači prikupljaju redovitu mjesečnu najamninu od svojih stanara. Za umirovljenike, stalan prihod je upravo ona vrsta sigurnosti koju traže kada nisu u potpunosti zaposleni.
I umirovljenici imaju na umu taj prihod. S vremenom, dobro vođena nekretnina može povećati svoje najamnine, stavljajući više novca u džepove investitora svaki mjesec. Imovina također može povećati vrijednost, pa kada dođe vrijeme za prodaju ili čak ulaganje u drugu nekretninu, postoji kapital koji se može iskoristiti. Naravno, ulaganja u nekretnine imaju i druge prednosti, posebno u vezi s porezima.
Predlaže se za vas: Što su dionice i kako rade?
Ako se ne želite izravno baviti upravljanjem imovinom, možete je kupiti putem investicijskih fondova za nekretnine (REITs) na burzi i prepustiti profesionalnom upravitelju da se bavi svim problemima. REIT-ovi su iznimno popularni među umirovljenicima zbog svojih stalnih dividendi.
Donja linija
Nekretnine su obično dugoročna igra u kojoj dobici obično dolaze s vremenom. Ali kako god ulagali u nekretnine, možete zaraditi ako slijedite pametna načela ulaganja.
Kada financirate nekretninu, provjerite možete li si priuštiti plaćanja kada uzmete zajam. Zatim, dok s vremenom otplaćujete zajam, razmislite kako biste mogli još više smanjiti troškove kamata na temelju vaše čvrste povijesti posuđivanja i nižeg stanja nepodmirenog zajma.
Predlaže se za vas: Što su stablecoini i zašto ulagati u njih?
