Após um grande aumento nos preços da habitação no ano passado, parece que o mercado está começando a desacelerar. No entanto, as variações de preços permanecem positivas. A boa notícia é que as taxas de juros ainda estão baixas, apresentando uma oportunidade para potenciais investidores imobiliários que não estão sentados em pilhas de dinheiro.
Embora selecionar uma ótima propriedade para investimento seja difícil o suficiente por si só, uma vez que você encontrou a casa ou apartamento perfeito, como você faz para financiá-lo? Um pouco de criatividade e preparação pode trazer financiamento ao alcance de muitos investidores imobiliários.
Aqui estão cinco dicas para financiar propriedades de investimento:
- Faça um adiantamento considerável
- Seja um “forte mutuário”
- Recorra a um banco local
- Peça financiamento ao proprietário
- Toque no patrimônio da sua casa
Se você está pronto para fazer um empréstimo para uma propriedade de investimento residencial, essas dicas podem ajudar a melhorar suas chances de sucesso.
1. Faça um adiantamento considerável
Como o seguro de hipoteca não cobre propriedades de investimento, geralmente você precisará reduzir pelo menos 20% para garantir o financiamento tradicional de um credor. Se você conseguir reduzir 25%, poderá se qualificar para uma taxa de juros ainda melhor, de acordo com o corretor de hipotecas Todd Huettner, presidente da Huettner Capital em Denver.
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Um adiantamento maior dá a você “mais pele no jogo” e, portanto, mais a perder se o investimento não der certo. Isso pode ser um incentivo poderoso, e um adiantamento maior também fornece ao banco maior segurança contra a perda de seu investimento. Se o investimento for ruim, você perderá toda a sua participação antes que o banco comece a perder dinheiro na propriedade.
Se você não tiver o dinheiro do pagamento inicial, pode tentar obter uma segunda hipoteca sobre a propriedade, mas é provável que seja uma luta árdua.
2. Seja um “forte mutuário”
Embora muitos fatores – entre eles a relação empréstimo/valor e as políticas do credor com o qual você está negociando – possam influenciar os termos de um empréstimo em uma propriedade de investimento, você deve verificar sua pontuação de crédito antes de tentar um acordo.
“Abaixo de [uma pontuação de] 740, pode começar a custar dinheiro adicional pela mesma taxa de juros”, diz Huettner. “Abaixo de 740, você terá que pagar uma taxa para que a taxa de juros permaneça a mesma. Isso pode variar de um quarto de um ponto a 2 pontos para manter a mesma taxa.”
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Um ponto é igual a um por cento do empréstimo hipotecário. Portanto, um ponto em um empréstimo de US$ 100.000 equivaleria a US$ 1.000. (Aqui é quando vale a pena comprar pontos.)
A alternativa para pagar pontos se sua pontuação estiver abaixo de 740 é aceitar uma taxa de juros mais alta.
Além disso, ter reservas no banco para pagar todas as suas despesas — pessoais e relacionadas a investimentos — por pelo menos seis meses passou a fazer parte da equação do empréstimo.
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“Se você tem várias propriedades de aluguel, (credores) agora querem reservas para cada propriedade”, diz Huettner. “Dessa forma, se você tiver vagas, você não está morto.”
3. Procure um banco ou corretor local
Se o seu adiantamento não for tão grande quanto deveria ou se você tiver outras circunstâncias atenuantes, considere ir a um banco de bairro para obter financiamento em vez de uma grande instituição financeira nacional.
“Eles terão um pouco mais de flexibilidade”, diz Huettner. Eles também podem conhecer melhor o mercado local e ter mais interesse em investir localmente.
Os corretores de hipotecas são outra boa opção porque têm acesso a uma ampla gama de produtos de empréstimo - mas faça alguma pesquisa antes de escolher um.
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“Qual é a origem deles?” pergunta Huettner. “Eles têm um diploma universitário? Pertencem a alguma organização profissional? Você tem que fazer um pouco de diligência.”
4. Peça financiamento ao proprietário
Nos dias em que quase qualquer pessoa podia se qualificar para um empréstimo bancário, um pedido de financiamento do proprietário costumava fazer com que os vendedores desconfiassem de potenciais compradores. Mas agora é mais aceitável porque o crédito ficou mais restrito e os padrões para os mutuários aumentaram.
No entanto, você deve ter um plano de jogo se decidir seguir esse caminho.
“Você tem que dizer: 'Eu gostaria de fazer o financiamento do proprietário com essa quantia de dinheiro e esses termos'”, diz Huettner. “Você tem que vender o vendedor no financiamento do proprietário, e em você.”
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Este plano de jogo mostra ao vendedor que você leva a sério a transação e que está pronto para fazer um negócio real com base nas suposições práticas que você apresentou.
5. Toque no patrimônio da sua casa
Se você tiver uma quantidade significativa de patrimônio em sua residência principal ou outra propriedade de investimento, poderá usá-la como forma de financiamento. Se você deseja explorar seu patrimônio imobiliário, existem algumas maneiras de fazer isso.
Empréstimo para casa própria
Uma opção para alavancar sua home equity é um empréstimo de home equity. A vantagem desses empréstimos é que eles são garantidos pela equidade em sua casa. Isso permite que as taxas de juros sejam relativamente baixas com prazos de reembolso de até 30 anos. Para quem tem bom crédito, os juros podem ser ainda mais baixos.
Linha de crédito home equity
Uma linha de crédito home equity é outra maneira de explorar seu home equity. Esses empréstimos também são garantidos pelo patrimônio da sua casa, mas, neste caso, você saca os fundos conforme necessário, em vez de uma quantia fixa. A linha de crédito home equity pode ter taxas de juros mais baixas do que os empréstimos home equity, mas as taxas de juros são variáveis. Assim, você pode acabar pagando uma taxa de juros mais alta em sua linha de crédito home equity no futuro.
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Refinanciamento de saque
Um refinanciamento de saque retira sua hipoteca existente e a substitui por uma nova e maior. Em seguida, dá-lhe acesso à diferença entre a hipoteca antiga e a nova na forma de dinheiro. Você pode então usar esse dinheiro para financiar suas propriedades de investimento. O novo empréstimo geralmente tem uma taxa de juros mais baixa ou um prazo de pagamento mais curto.
Outras opções criativas de financiamento
Se tudo mais falhar, às vezes você precisa ser criativo. Felizmente, existem várias outras opções disponíveis para financiar sua propriedade de investimento.
Empréstimo ponto a ponto
Os empréstimos peer-to-peer tornaram-se populares nos últimos anos, com várias plataformas de empréstimos surgindo online. Esta é uma forma de os investidores se conectarem com os mutuários que precisam de financiamento para diversos fins. Os investidores gostam deles como uma forma de investimento alternativo, mas, claro, também há alguém do outro lado. Taxas e taxas de juros são geralmente baixas, dependendo da capacidade de crédito.
Empréstimos fixos e revertidos
Empréstimos fix-and-flip, como o próprio nome indica, são geralmente empréstimos de curto prazo destinados a casa flippers. Estes são empréstimos de dinheiro duro com taxas de juros normalmente na faixa de 12 a 18 por cento, mais dois a cinco pontos. Se você se deparar com uma propriedade que gostaria de consertar e vender nos próximos 12 a 18 meses, vale a pena dar uma olhada em um empréstimo fixo.
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Apólices de seguro de vida
O seguro de vida pode ser considerado um ativo líquido (dependendo do tipo), o que é preferível para os credores. Em particular, uma apólice de seguro de vida permanente oferece fácil acesso ao dinheiro. Você pode pedir emprestado contra esse dinheiro que pode ajudar na compra de uma nova casa. Isso o torna mais atraente para os credores e pode facilitar a obtenção de financiamento.
Cartões de crédito e empréstimos pessoais
Cartões de crédito e empréstimos pessoais podem ser uma maneira fácil de financiar parte da compra de sua casa. Alguns cartões de crédito têm ofertas introdutórias de zero por cento e empréstimos pessoais podem permitir que você peça até US $ 100.000.
Embora ambos sejam uma forma conveniente de financiamento, os empréstimos pessoais geralmente têm altas taxas de juros, assim como os cartões de crédito após qualquer oferta introdutória. Assim, esta não deve ser sua primeira opção, mas pode fornecer algum financiamento adicional em uma pitada.
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Empréstimos de margem
Os empréstimos de margem são uma linha de crédito que pode ser usada para financiar uma propriedade e são garantidos pelos investimentos do mutuário. Eles são normalmente usados como uma ferramenta de financiamento de curto prazo e vêm com vários riscos, como chamada de margem e perdas amplificadas se sua carteira de investimentos diminuir de valor.
Use imóveis para criar renda de aposentadoria
O setor imobiliário é uma maneira popular para os indivíduos gerarem renda de aposentadoria. Na verdade, agora é o investimento de longo prazo favorito dos americanos, de acordo com um estudo recente.
Essa popularidade depende parcialmente do fato de os imóveis produzirem um fluxo constante de renda, já que os investidores cobram um aluguel mensal regular de seus inquilinos. Para os aposentados, uma renda estável é exatamente o tipo de segurança que eles procuram quando não estão totalmente empregados.
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E os aposentados têm vantagem nessa renda. Com o tempo, um imóvel bem administrado pode aumentar seus aluguéis, colocando mais dinheiro no bolso dos investidores a cada mês. A propriedade também pode aumentar de valor, então quando chega a hora de vender ou até mesmo investir em outra propriedade, há patrimônio que pode ser aproveitado. É claro que a propriedade para investimento tem outras vantagens, especialmente em relação aos impostos.
Se você não quiser entrar diretamente no gerenciamento de propriedades, pode comprá-las através de fundos de investimento imobiliário (REITs) no mercado de ações e deixar um gerente profissional lidar com todos os problemas. Os REITs são tremendamente populares entre os aposentados por causa de seus dividendos constantes.
A linha de fundo
O mercado imobiliário é geralmente um jogo de longo prazo, onde os ganhos tendem a vir com o tempo. Mas, independentemente de como você investe em imóveis, você pode ganhar dinheiro se seguir princípios inteligentes de investimento.
Ao financiar um imóvel, certifique-se de que pode arcar com os pagamentos ao fazer o empréstimo. Então, à medida que você paga o empréstimo ao longo do tempo, considere como você pode reduzir ainda mais as despesas com juros com base em seu sólido histórico de empréstimos e menor saldo de empréstimos pendentes.
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