Dopo un forte aumento dei prezzi delle case nell'ultimo anno, sembra che il mercato stia iniziando a rallentare. Tuttavia, le variazioni di prezzo rimangono positive. La buona notizia è che i tassi di interesse sono ancora bassi, il che rappresenta un'opportunità per i potenziali investitori immobiliari che non sono seduti su mucchi di liquidità.
Sebbene la selezione di un ottimo investimento immobiliare sia già abbastanza difficile da sola, una volta trovata la casa o l'appartamento perfetto, come si fa a finanziarlo? Un po' di creatività e preparazione possono portare finanziamenti a portata di mano per molti investitori immobiliari.
Ecco cinque consigli per finanziare investimenti immobiliari:
- Fai un acconto considerevole
- Sii un “forte mutuatario”
- Rivolgiti a una banca locale
- Chiedi il finanziamento del proprietario
- Tocca il tuo patrimonio netto
Se sei pronto a prendere in prestito per un investimento immobiliare residenziale, questi suggerimenti possono aiutarti a migliorare le tue possibilità di successo.
1. Effettua un acconto considerevole
Poiché l'assicurazione sui mutui non copre gli investimenti immobiliari, in genere è necessario ridurre almeno il 20 percento per garantire il finanziamento tradizionale di un prestatore. Se riesci a ridurre il 25 percento, potresti qualificarti per un tasso di interesse ancora migliore, secondo il broker ipotecario Todd Huettner, presidente di Huettner Capital a Denver.
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Un acconto più grande ti dà "più pelle nel gioco" e quindi più da perdere se l'investimento non funziona. Questo può essere un potente incentivo e un acconto più grande fornisce anche alla banca una maggiore sicurezza contro la perdita del proprio investimento. Se l'investimento va male, perderai l'intera puntata prima che la banca inizi a perdere denaro nella proprietà.
Se non hai l'acconto, puoi provare a ottenere una seconda ipoteca sulla proprietà, ma è probabile che sia una lotta in salita.
2. Sii un “forte mutuatario”
Sebbene molti fattori, tra cui il rapporto prestito/valore e le politiche del prestatore con cui hai a che fare, possano influenzare i termini di un prestito su un investimento immobiliare, ti consigliamo di controllare il tuo punteggio di credito prima di tentare un accordo.
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“Al di sotto di [un punteggio di] 740, può iniziare a costarti denaro aggiuntivo per lo stesso tasso di interesse", afferma Huettner. “Sotto 740, dovrai pagare una commissione per mantenere il tasso di interesse invariato. Ciò può variare da un quarto di punto a 2 punti per mantenere lo stesso tasso.”
Un punto è pari all'uno per cento del mutuo ipotecario. Quindi un punto su un prestito di $ 100.000 equivarrebbe a $ 1.000. (Ecco quando vale la pena acquistare punti.)
L'alternativa al pagamento di punti se il tuo punteggio è inferiore a 740 è accettare un tasso di interesse più alto.
Inoltre, avere riserve in banca per pagare tutte le tue spese - personali e relative agli investimenti - per almeno sei mesi è diventato parte dell'equazione del prestito.
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“Se hai più proprietà in affitto, (i finanziatori) ora vogliono riserve per ciascuna proprietà", afferma Huettner. “Così, se hai posti vacanti, non sei morto.”
3. Rivolgiti a una banca oa un broker locale
Se il tuo acconto non è così grande come dovrebbe essere o se hai altre circostanze attenuanti, considera di rivolgerti a una banca di quartiere per il finanziamento piuttosto che a un grande istituto finanziario nazionale.
“Avranno un po' più di flessibilità,” dice Huettner. Potrebbero anche conoscere meglio il mercato locale e avere più interesse a investire a livello locale.
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I broker ipotecari sono un'altra buona opzione perché hanno accesso a un'ampia gamma di prodotti di prestito, ma fai qualche ricerca prima di stabilirti su uno.
“Qual è il loro passato?" chiede Huettner. “Hanno una laurea? Appartengono a qualche organizzazione professionale? Devi fare un po' di due diligence.”
4. Chiedi il finanziamento del proprietario
Ai tempi in cui quasi chiunque poteva beneficiare di un prestito bancario, una richiesta di finanziamento del proprietario rendeva i venditori sospettosi dei potenziali acquirenti. Ma ora è più accettabile perché il credito si è inasprito e gli standard per i mutuatari sono aumentati.
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Tuttavia, dovresti avere un piano di gioco se decidi di seguire questa strada.
“Devi dire: 'Vorrei finanziare i proprietari con questa somma di denaro e queste condizioni'”, dice Huettner. “Devi vendere il venditore sul finanziamento del proprietario e su di te.”
Questo piano di gioco mostra al venditore che prendi sul serio la transazione e che sei pronto a fare un vero affare sulla base delle ipotesi pratiche che hai presentato.
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5. Tocca il tuo patrimonio netto
Se disponi di una quota significativa di capitale nella tua residenza principale o in altri investimenti immobiliari, puoi utilizzarli come forma di finanziamento. Se vuoi sfruttare il tuo patrimonio netto, ci sono alcuni modi per farlo.
Mutuo per la casa
Un'opzione per sfruttare la tua equità domestica è un prestito di equità domestica. Il vantaggio di questi prestiti è che sono garantiti dall'equità nella vostra casa. Ciò consente ai tassi di interesse di essere relativamente bassi con termini di rimborso fino a 30 anni. Per chi ha un buon credito, i tassi di interesse possono essere anche più bassi.
Linea di credito di equità domestica
Una linea di credito di equità domestica è un altro modo per sfruttare la propria equità domestica. Questi prestiti sono garantiti anche dal tuo capitale proprio, ma in questo caso, prelevi i fondi secondo necessità invece che come somma forfettaria. La linea di crediti di equità domestica può avere tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti di equità domestica, ma i tassi di interesse sono variabili. Pertanto, potresti ritrovarti a pagare un tasso di interesse più elevato sulla tua linea di credito di equità domestica in futuro.
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Rifinanziamento cash-out
Un rifinanziamento cash-out incassa il tuo mutuo esistente e lo sostituisce con uno nuovo e più grande. Ti dà quindi accesso alla differenza tra il vecchio mutuo e quello nuovo sotto forma di contanti. Puoi quindi utilizzare quel denaro per finanziare i tuoi investimenti immobiliari. Il nuovo prestito ha spesso un tasso di interesse più basso o anche una durata di rimborso più breve.
Altre opzioni di finanziamento creative
Se tutto il resto fallisce, a volte devi essere creativo. Fortunatamente, ci sono molte altre opzioni disponibili per finanziare il tuo investimento immobiliare.
Prestito peer-to-peer
Il prestito peer-to-peer è diventato popolare negli ultimi anni con diverse piattaforme di prestito che sono spuntate online. Questo è un modo per gli investitori di entrare in contatto con i mutuatari che hanno bisogno di finanziamenti per vari scopi. Agli investitori piacciono come una forma di investimento alternativo, ma, ovviamente, c'è anche qualcuno dall'altra parte. Commissioni e tassi di interesse sono generalmente bassi, a seconda dell'affidabilità creditizia.
Prestiti a tasso fisso
I prestiti fix-and-flip, come suggerisce il nome, sono generalmente prestiti a breve termine destinati alle pinne della casa. Si tratta di prestiti in denaro con tassi di interesse generalmente compresi tra il 12 e il 18 percento, più due o cinque punti. Se ti imbatti in una proprietà che vorresti aggiustare e vendere nei prossimi 12-18 mesi, potrebbe valere la pena dare un'occhiata a un prestito fisso.
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Polizze assicurative sulla vita
L'assicurazione sulla vita può essere considerata un'attività liquida (a seconda del tipo), che è preferibile per i prestatori. In particolare, una polizza di assicurazione sulla vita permanente ti dà un facile accesso al denaro contante. Puoi prendere in prestito contro quei soldi che possono aiutare quando acquisti una nuova casa. Questo ti rende più attraente per i finanziatori e potrebbe rendere più facile garantire il finanziamento.
Carte di credito e prestiti personali
Carte di credito e prestiti personali possono essere un modo semplice per finanziare parte dell'acquisto della tua casa. Alcune carte di credito hanno offerte di lancio pari allo zero per cento e i prestiti personali possono farti prendere in prestito fino a circa $ 100.000.
Sebbene entrambi siano una comoda forma di finanziamento, i prestiti personali spesso hanno tassi di interesse elevati, così come le carte di credito dopo qualsiasi offerta di lancio. Pertanto, questa non dovrebbe essere la tua prima opzione, ma può fornire alcuni finanziamenti aggiuntivi in caso di necessità.
Prestiti a margine
I prestiti a margine sono una linea di credito che può essere utilizzata per finanziare una proprietà e sono garantiti dagli investimenti di un mutuatario. Sono in genere utilizzati come strumento di finanziamento a breve termine e presentano una serie di rischi come la richiesta di margine e le perdite amplificate se il tuo portafoglio di investimenti diminuisce di valore.
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Utilizzare gli immobili per creare reddito da pensione
Il settore immobiliare è un modo popolare per le persone di generare reddito da pensione. In effetti, ora è l'investimento a lungo termine preferito dagli americani, secondo un recente studio.
Questa popolarità dipende in parte dal fatto che gli immobili producono un flusso costante di reddito, poiché gli investitori riscuotono un regolare affitto mensile dai loro inquilini. Per i pensionati, un reddito stabile è esattamente il tipo di sicurezza che cercano quando non sono completamente occupati.
E i pensionati hanno un vantaggio su quel reddito. Nel tempo, una proprietà ben gestita può aumentare i suoi canoni di locazione, mettendo ogni mese più soldi nelle tasche degli investitori. La proprietà può anche aumentare di valore, quindi quando arriva il momento di vendere o addirittura investire in un'altra proprietà, c'è un'equità che può essere sfruttata. Naturalmente, l'investimento immobiliare ha altri vantaggi, soprattutto per quanto riguarda le tasse.
Se non vuoi entrare direttamente nella gestione della proprietà, puoi acquistarla tramite i fondi di investimento immobiliare (REIT) nel mercato azionario e lasciare che un manager professionista si occupi di tutti i problemi. I REIT sono estremamente popolari tra i pensionati a causa dei loro dividendi costanti.
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La linea di fondo
Il settore immobiliare è solitamente un gioco a lungo termine in cui i guadagni tendono a venire nel tempo. Ma comunque investi nel settore immobiliare, puoi fare soldi se segui i principi intelligenti di investimento.
Quando finanziate una proprietà, assicuratevi di potervi permettere i pagamenti quando prendete il prestito. Quindi, man mano che paghi il prestito nel tempo, considera come potresti essere in grado di ridurre ulteriormente le spese per interessi in base alla tua solida storia di prestiti e al saldo del prestito in essere inferiore.
