Si vous avez regardé des rediffusions de "Income Property" de HGTV et que vous vous demandez s'il est temps d'acheter un immeuble de placement et de devenir propriétaire, vous n'êtes pas seul.
Entre un bond récent de l'inflation, des taux d'intérêt historiquement bas et l'envie des millennials de louer plutôt que de posséder, l'achat d'un bien locatif a augmenté ces dernières années.
En fait, l'immobilier est désormais l'investissement à long terme préféré des Américains. L'investissement immobilier s'est toujours classé parmi les meilleurs choix depuis 2012.
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Faut-il sauter le pas sur un bien locatif ? Les experts offrent un oui qualifié, à condition que vous fassiez d'abord vos devoirs. Voici 10 choses à considérer avant de plonger dans un immeuble de placement.
10 conseils pour acheter un bien locatif:
- Déterminez si l'achat d'un bien locatif d'investissement vous convient
- Acheter ou financer ? Analysez ce qui vous convient le mieux
- Trouver le bon emplacement
- Le succès exige une vision à long terme
- Assurez-vous que vous êtes propriétaire matériel
- Budget pour l'inattendu
- Pensez à renouveler vos baux
- Vous voulez des locataires à long terme? Considérez la section 8
- N'oubliez pas la propriété locative au moment des impôts
- Comprendre le fonctionnement du droit du bail
1. Déterminez si l'achat d'un bien locatif d'investissement vous convient
Oubliez les stéréotypes des sitcoms télévisés sur les propriétaires ignorants. Pour tirer le meilleur parti d'un immeuble à revenus, il faut le souci du détail d'un comptable, la compréhension d'un avocat des lois propriétaire-locataire, la prévoyance d'un diseur de bonne aventure et, si vous choisissez de gérer vous-même votre immeuble locatif, la disposition ferme mais amicale d'un propriétaire.
“Là où les gens qui veulent devenir propriétaires échouent, ils ne se rendent pas compte de la quantité de travail nécessaire », déclare Diana George, fondatrice de DG Design Group.
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Donc, avant de vous lancer, vous voudrez déterminer si vous avez le temps, la volonté et les compétences nécessaires pour gérer une location. Bien que la propriété locative soit considérée comme un investissement passif, cela ne signifie pas que vous êtes totalement passif dans sa gestion.
À long terme, les investissements immobiliers peuvent se comparer favorablement à d'autres investissements à long terme tels que les actions, mais les résultats peuvent varier considérablement en fonction des circonstances de la région et de la propriété spécifique. Vous devrez vous demander si vous pensez pouvoir augmenter les loyers au fil du temps et pourquoi l'économie entourant la propriété le soutiendrait, entre autres. Que vous financiez ou non la propriété et les conditions de tout financement peuvent avoir un impact significatif sur le rendement que vous obtenez en fin de compte.
Si la gestion d'un immeuble de placement vous semble trop lourde, mais que vous êtes toujours intéressé par l'immobilier, vous pourriez envisager de posséder une fiducie de placement immobilier ou une FPI. Les FPI sont des titres cotés en bourse qui investissent dans l'immobilier et versent généralement un pourcentage important de leurs revenus aux investisseurs sous forme de dividendes. Cela peut être un moyen d'obtenir une exposition à l'investissement immobilier sans les tracas de la gestion immobilière.
2. Acheter ou financer ? Analysez ce qui est le mieux pour vous
Alors que certains experts financiers insistent sur le fait que vous ne devriez jamais acheter une location à moins que vous ne puissiez la payer en espèces, Jeremy Kisner, conseiller principal en patrimoine chez Surevest Wealth Management à Phoenix, supplie de différer.
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“L'effet de levier (c'est-à-dire une hypothèque) amplifie généralement les rendements, à la hausse comme à la baisse », explique Kisner, propriétaire de deux immeubles locatifs à Las Vegas.
Par exemple, imaginez un bien locatif acheté pour 100 000 $ en espèces. La maison rapporte un loyer annuel de 12 000 $ après toutes les dépenses, telles que l'entretien et les assurances, et est taxée à 1 000 $. Avec un calendrier d'amortissement de 27,5 ans et un taux d'imposition sur le revenu de 20 %, un investisseur gagnerait un peu plus de 9 500 $ en espèces par an. Ainsi, le rendement en espèces annuel de l'investisseur est d'environ 9,5 %. Pas mal.
Voici comment l'investisseur utilisant l'effet de levier s'est comporté, en supposant que la même maison. Cet investisseur a une hypothèque pour 80 % de la maison, qui s'élève à 4 %. Après avoir soustrait les dépenses d'exploitation ainsi que les frais d'intérêts supplémentaires, cet investisseur gagne près de 5 580 $ en espèces annuellement. Avec 20 000 $ investis, le rendement en espèces annuel de l'investisseur est d'environ 27,9 %.
En fait, la situation du propriétaire endetté est en fait un peu meilleure que ne le suggèrent ces chiffres. C'est parce qu'une partie du loyer sert à rembourser le principal de l'hypothèque. Ainsi, bien que l'investisseur ne puisse pas empocher le flux de trésorerie car il a été utilisé pour rembourser le prêt, l'investisseur a quand même profité (et payé des impôts) sur cet argent.
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C'est le pouvoir de l'effet de levier pour faire basculer le rendement d'un investisseur.
George est d'accord : « Je suis tout à fait d'accord avec le fait de devenir conventionnel (hypothèque). C'est un très bon moyen de maximiser vos dollars.”
Si vous décidez de financer l'achat, gardez à l'esprit que vous devrez fournir un acompte plus important que ce qui est généralement requis pour un prêt hypothécaire résidentiel. La plupart des prêteurs exigent un acompte d'au moins 15 % pour un immeuble de placement. Vous devrez également disposer de suffisamment d'argent pour couvrir les frais de clôture, l'assurance habitation, les taxes foncières et les problèmes d'entretien qui surviennent dans la propriété.
3. Trouvez le bon emplacement
Ce vieux mantra de l'agent immobilier sur l'importance de l'emplacement prend une tournure intéressante lorsqu'il est appliqué à l'immeuble à revenus.
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“Les meilleurs emplacements les plus appréciés sont ceux où vous aurez potentiellement les pires flux de trésorerie avec une location », déclare Kisner.
Pourquoi? Les investisseurs peuvent obtenir un rendement de deux manières : flux de trésorerie et appréciation. Dans certaines régions, les investisseurs peuvent souhaiter des flux de trésorerie plus élevés afin de les compenser pour une appréciation plus lente. Mais si les investisseurs s'attendent à ce qu'une zone s'apprécie considérablement, ils peuvent être disposés à renoncer à une partie des flux de trésorerie afin de profiter de cette appréciation. Le résultat : l'appréciation des maisons dépasse la croissance des loyers, et les maisons s'apprécient tout en produisant des flux de trésorerie relativement faibles.
“En conséquence, la propriété doit s'apprécier davantage afin de rivaliser en tant qu'investissement avec des propriétés situées dans des zones moins prisées », déclare Kisner.
Sa solution : pécher par excès d'appréciation. C'est ce qu'il fait avec ses deux locations qui, dans un bon mois, atteignent à peine le seuil de rentabilité. "Mais si je les garde jusqu'à ce que j'atteigne [âge] 60 ans quand ils sont payés, même après les impôts fonciers et l'assurance, je doublerai mes revenus de sécurité sociale", dit-il.
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4. Le succès exige une vision à long terme
L'unité que Kisner détient depuis 13 ans a eu deux locataires et peu d'entretien, tandis que l'autre a eu trois locataires en quatre ans – le dernier une expulsion coûteuse.
Il suit les mêmes conseils qu'il donne à ses clients.
“La façon dont les gens ont des ennuis avec presque tous les investissements, c'est qu'ils ne conservent pas les choses assez longtemps », dit Kisner. "Avec les locations, si vous atteignez le seuil de rentabilité sur la base des flux de trésorerie, ce n'est en fait pas trop mal car vous remboursez le principal et accumulez des capitaux propres de cette façon. Ensuite, j'espère que vous verrez également une certaine appréciation.”
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Donc, si vous cherchez à gagner de l'argent dans l'immobilier, vous voudrez penser à long terme. Au fur et à mesure que vous remboursez ou éliminez le capital au fil des ans, vous devriez pouvoir augmenter votre flux de trésorerie.
5. Assurez-vous que vous êtes bien propriétaire
Si vous achetez un bien locatif, devez-vous être votre propre propriétaire ou donner plus de 6 à 10 % de vos revenus locatifs à un service de gestion ? Bien qu'il n'y ait pas de bonne réponse pour tout le monde, George et Kisner préfèrent sous-traiter le travail.
“Ils vérifient les antécédents de votre locataire, s'assurent qu'il signe le bail et paient leur loyer à temps », explique George. "Cela vous libère pour gérer votre argent, pas votre propriété et vos locataires.”
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Kathy Hertzog, ancienne présidente d'Erie, en Pennsylvanie, LandlordAssociation.org, dit qu'il y a un inconvénient potentiellement important à être son propre propriétaire.
“Si vous vous rapprochez trop de vos locataires et que ceux-ci ont des problèmes financiers, vous pouvez vous retrouver coincé parce que vous ne voulez pas les expulser », dit-elle. "Vous devez être très professionnel à ce sujet, car si quelqu'un ne paie pas son loyer, il vous vole.”
En plus de cela, êtes-vous à l'aise pour prendre les décisions exécutives qui doivent être prises dans la gestion d'une propriété ? Allez-vous réparer ou finir par remplacer ce climatiseur défaillant ou ce lave-vaisselle qui fuit ? Vous devrez faire l'appel pour savoir quel est le meilleur plan d'action.
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6. Budget pour l'inattendu
Le fait de ne pas planifier les innombrables dépenses liées à la possession d'une location peut devenir une voie rapide vers la catastrophe.
“En tant que propriétaire, vous souhaitez économiser environ 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour l'entretien, la maintenance et les urgences », déclare Hertzog.
“Vous voulez vous assurer que vous ne vivez pas seulement de cela », dit-elle, « parce qu'alors, quand quelque chose d'important se produit, vous n'aurez pas d'argent pour le réparer, et maintenant vous êtes coincé parce que vous êtes un propriétaire avec une propriété qui doit être réparée rapidement, et vous n'avez pas cet argent.”
Kisner est tout à fait d'accord : « D'après mon expérience, vous sous-estimez toujours toutes les différentes dépenses qui peuvent arriver et vous surestimez toujours à quel point le flux de trésorerie sera positif », dit-il.
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7. Pensez à renouveler vos baux
Si les propriétaires familiaux ont un angle mort flagrant, c'est le fait de ne pas renouveler les baux des locataires en temps opportun, selon George.
“Vous seriez surpris de voir combien de propriétaires ne renouvellent pas leurs baux chaque année, alors ils laissent leurs locataires faire des baux au mois », dit-elle. "Qu'est-ce qui ne va pas avec ça? Ce qui ne va pas, c'est que toute leur pensée est que maintenant, si je veux faire sortir mon locataire, je ne peux pas parce que maintenant ils ne sont pas attachés à un bail.”
“De plus, ils ne peuvent pas augmenter le loyer », explique George. « La seule façon de modifier le loyer est de leur faire signer un formulaire de modification du bail chaque année. C'est ainsi que vous contrôlez vos locataires. Lorsque vous laissez les choses glisser comme ça, il peut être très difficile de remettre vos locataires sur la bonne voie », déclare George.
Selon l'état, le comté et la ville où se trouve la propriété, les propriétaires peuvent donner un avis d'expulsion pour une période déterminée. En Californie, où George est basé, l'État exige que les propriétaires donnent un préavis de 60 jours aux locataires qui vivent dans la propriété depuis plus d'un an (ou 30 jours depuis moins d'un an), bien que la situation puisse être différente dans villes à loyer contrôlé. Le propriétaire peut également proposer un nouveau contrat de location en même temps.
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8. Vous voulez des locataires à long terme ? Considérez la section 8
La vacance soudaine des locataires est le fléau de tout propriétaire locatif.
“Chaque mois qu'une location reste vacante, vous devez payer l'hypothèque, les services publics et l'entretien de votre poche, donc le délai d'exécution est l'une des choses que vous devez régler très rapidement », déclare Hertzog.
Une solution populaire ? Essayez les locataires de la section 8.
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La section 8, alias le programme de bons de choix de logement du ministère du Logement et du Développement urbain, plafonne généralement le loyer des Américains à faible revenu qui se qualifient à 30% de leur revenu mensuel ajusté. Alors que certains propriétaires sont sceptiques quant à la paperasserie et aux problèmes d'entretien potentiels présentés par certains locataires de la section 8, Hertzog considère favorablement les locataires de la section 8.
“Les populations âgées et les personnes handicapées sont généralement d'excellents locataires. Ils prennent grand soin de la propriété parce que c'est leur maison. C'est là qu'ils veulent être. De plus, s'ils ne paient pas leur loyer ou ruinent votre maison, ils risquent de perdre leur bon de la section 8 », dit-elle.
Un inconvénient pour les locataires de la section 8 est qu'il peut être plus difficile d'augmenter les loyers au fil du temps, ce qui pourrait avoir une incidence sur votre capacité à compenser la hausse des coûts avec des revenus locatifs plus élevés.
9. N'oubliez pas la propriété locative au moment des impôts
Chaque printemps, un rayon de soleil singulier brille sur les propriétaires d'immeubles à revenus alors qu'ils se retrouvent avec leur comptable pour préparer leur déclaration de revenus fédérale.
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“Lorsque vous avez votre propre maison, vous pouvez déduire les intérêts et c'est à peu près tout », dit George.
“Mais lorsque vous possédez un immeuble de placement, votre formulaire fiscal de l'annexe E vous permet de déduire presque tout sous le soleil, de la peinture de la maison au changement des ampoules.
“Ainsi, même si vous avez des revenus de location à déclarer, vous pouvez montrer moins de revenus que ce que vous percevez réellement et radier votre paiement hypothécaire et vos intérêts tout en accumulant des capitaux propres en même temps », explique George.
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C'est cette puissante combinaison d'avantages fiscaux et de rendements d'investissement qui aide les investisseurs à rester intéressés par les propriétés locatives.
10. Comprendre le fonctionnement du droit de la location
Selon Hertzog, les lois étatiques et locales des propriétaires-locataires peuvent agir comme une plaque d'égout ouverte pour les propriétaires de location qui les ignorent.
Par exemple, les dépôts de garantie des locataires. Ce n'est pas aussi simple que de collecter et de conserver l'argent.
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“Il y a certainement une comptabilité impliquée. Vous devez avoir ce compte pour chaque locataire et conserver cet argent sur ce compte et l'économiser », explique Hertzog. « Les lois sur le dépôt de garantie régissent le délai dont vous disposez pour restituer un dépôt de garantie à la fin de la location, moins les dépenses de nettoyage et de réparation, qui doivent toutes être détaillées.”
“Dans certains États, si vous ne remettez pas cela, le locataire peut poursuivre le propriétaire pour le double de son dépôt de garantie pour ne pas l'avoir restitué dans le délai spécifié », dit-elle.
Bien sûr, ce n'est qu'un aspect des lois entourant la propriété locative, et il y en a beaucoup d'autres que les propriétaires doivent connaître afin d'éviter de les enfreindre. Vous voudrez vous familiariser avec les règles relatives aux expulsions, au logement équitable et aux autres exigences réglementaires.
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La ligne du bas
Un bien locatif peut être un excellent investissement si vous l'abordez de manière professionnelle. Mais vous voudrez comprendre (autant que possible) dans quoi vous vous embarquez avant de déposer votre argent. Bien que l'attrait de générer un revenu mensuel passif avec l'immobilier soit élevé, il est important de se rappeler qu'il faut souvent beaucoup de travail pour maintenir ce revenu en circulation.
